Le DPE va-t-il remplacer l'audit énergétique ?

Depuis 2006, tout propriétaire qui souhaite vendre un logement doit faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) par un professionnel certifié.

Cet outil de mesure décrit l’état énergétique d’un logement à une date donnée, en lui attribuant notamment une étiquette allant de « A » (logement hautement performant) à « G » (logement énergivore). Cette étiquette doit même figurer sur les annonces immobilières.

 

Nouveauté 2023 : Depuis avril dernier, pour mettre en vente un bien classé F ou G, le propriétaire devra également fournir un audit énergétique, qui permet de donner au futur propriétaire des pistes de travaux d’amélioration énergétique. Cette obligation sera étendue aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025.

Comme pour une mise en vente, fournir un DPE valide est obligatoire pour mettre en location un logement. L’affichage de la classe énergétique est obligatoire sur les annonces immobilières.

 

L’étiquette énergie a des conséquences pour la mise en location (nouveaux contrats de location, renouvellements ou reconductions tacites de contrats) : 

• Depuis le 24 août 2022, un gel des loyers s’applique aux passoires thermiques (G et F ). Une augmentation du loyer ne pourra avoir lieu que si des travaux de rénovation énergétique du logement permettent la sortie du statut de passoire thermique du logement (c’est-à-dire l’atteinte a minima de la classe E).
• Depuis le 1^er janvier 2023, les logements G+, dont la consommation annuelle est supérieure à 450 kwh/m²/an sont interdits à la location.
• Dès le 1^er janvier 2025, cette interdiction sera étendue à l'ensemble des logements de classe G (logements dont la consommation est supérieure à 420 kWh/m²/an.
   

Ces deux évaluations engagent la responsabilité juridique du professionnel qui la réalise. 

 

Cependant, seul le DPE a une valeur opposable. Cela signifie qu’il devient un document juridique qu’un propriétaire ou locataire peut utiliser en cas de fausses informations constatées sur l’état énergétique du logement loué ou acheté, pour faire valoir un éventuel préjudice. 

Tous les professionnels qui peuvent réaliser des audits ou des DPE doivent être certifiés par un organisme de certification accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation) et ayant suivi une formation et souscrit une assurance professionnelle correspondante qui peuvent réaliser les DPE. 

 

L’audit est plus spécifiquement réalisé par un technicien thermicien d’une entreprise labellisée RGE. Il appartient souvent à un bureau d’études thermiques ou à une société d’architectes ayant suivi une formation RGE. Certains diagnostiqueurs immobiliers sont certifiés également pour réaliser des audits.
 

Les pouvoirs publics ont fait récemment évoluer le contenu de ces outils, en plus des nouvelles obligations réglementaires pour la vente ou la location des biens immobiliers.

 

Un DPE plus complet 

Le DPE, revu de fond en comble en 2021, continue d’être amélioré et fiabilisé. La durée de formation obligatoire des diagnostiqueurs a été rallongée en 20 juillet 2023.
De plus en plus de diagnostics comportent une section “travaux” dans laquelle des pistes prioritaires de travaux d’amélioration énergétique sont listées. Néanmoins, cette section ne constitue pas un cahier des charges aussi complet que l’audit énergétique.

 

Le mode de calcul du DPE en débat

Le fait que le DPE prenne de plus en plus d’importance, dans les transactions immobilières et dans l’attribution des aides, cristallise les attentes et les critiques autour de son mode de calcul : plusieurs voix ont récemment fait part de leurs réserves sur le DPE, qui pénaliserait petites surfaces, bâtiments antérieurs à 1948 et logements chauffés à l’électricité. 

Par la voix de Bruno Lemaire, le ministre de l'Économie, le gouvernement a fait savoir qu’il réfléchissait à revoir son modèle d'élaboration courant 2024. 

 

Fusion de l’audit incitatif et de l’audit réglementaire

En 2024, quelques nouveautés sont attendues également du côté de l’audit énergétique.

 

Jusqu’à présent, deux types d’audits coexistaient : 

• l’audit incitatif, pour accéder aux forfaits « Rénovation globale », « Bonus Bâtiment Basse Consommation » ou « Bonus sortie de passoire énergétique » de MaPrimeRénov’. Sa trame était libre.
• l’audit réglementaire obligatoirement réalisé par le vendeur lors de la vente d’un bien immobilier classé G ou F. La trame du rapport était standardisée.

En 2024, les deux types d’audits fusionnent. Seuls les audits au format réglementaire pourront être financés ou utilisés pour justifier de la réalisation des travaux de rénovation énergétique. Le format de l'audit sera basé sur la méthode de calcul 3CL, comme le DPE, à partir de 2024. Cela permettra d'assurer davantage de cohérence dans les audits.

 

Un rôle déterminant dans les demandes d’aides à la rénovation énergétique… chacun le sien !

Dès le 1^er janvier 2024, des changements importants sont prévus dans le dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’. 

 

Deux versions de MaPrimeRénov’ vont désormais coexister : 

• des aides ciblées pour un ou deux gestes de travaux (MPR Décarbonation) : il faudra obligatoirement disposer d’un DPE valide pour les demander. A partir du 1er juillet 2024, cette version de MPR ne sera accessible qu’aux logements classés entre A et E.
• des aides à la rénovation globale, accessibles quelle que soit la classe énergétique du logement. La demande de cette version (“MPR Rénovation d’ampleur”)  commencera obligatoirement par la réalisation d’au audit énergétique pour guider le choix des travaux et s’assurer qu’ils vont conduire au saut de classe énergétique attendu.

En bref, bien que le DPE ait été renforcé, dans son contenu et dans son rôle, ces derniers mois, les deux outils vont continuer à avoir des rôles bien distincts !