DPE : voici ce qu'il faut vérifier pour éviter les fraudes

Au vu de la réglementation et des interdictions à venir, de plus en plus d’arnaqueurs proposent des DPE falsifiés, pour permettre aux propriétaires de vendre leur bien ou de continuer à le louer avec une étiquette plus valorisante. Dès lors, comment s’assurer que le DPE du bien qui vous intéresse est bien valide ? Effy vous livre tous ses conseils.

Du fait des mesures de la loi Climat et Résilience d’août 2021, de plus en plus de propriétaires se retrouvent avec des biens qu’ils ne peuvent plus – ou ne pourront bientôt plus – louer, du fait de leur mauvaise étiquette énergétique. En France, 1,9 millions de passoires thermiques classées G seraient ainsi concernées par l’interdiction de location en 2025.

📍 Les dates clés :
    • 1er janvier 2025 : les logements classés G seront interdits à la location
    • 1er janvier 2028 : les logements classés F seront interdits à la location
    • 1er janvier 2035 : les logements classés E seront interdits à la location

Selon une enquête du Parisien publiée fin juin, à l’approche de ces échéances, certains propriétaires se laissent tenter par des arnaqueurs proposant la réalisation de DPE frauduleux pour pouvoir laisser leur bien sur le marché locatif, plutôt que d’engager des rénovations

Qu’a changé la réforme du DPE entrée en vigueur au 1er juillet 2021 ? 

La réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente ou de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment, ainsi que pour les bâtiments neufs. 

Valable 10 ans, le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable : cela signifie que chacun a le droit de demander réparation d’un manquement aux obligations du vendeur/locataire ou du diagnostiqueur immobilier.

Si vous êtes locataire ou potentiel acquéreur, il est donc essentiel de prendre ses précautions pour s’assurer de la validité du diagnostic énergétique et éviter un DPE de complaisance. Dès lors, que faut-il examiner ?

À lire aussi : Passoires thermiques : les nouvelles dérogations pour continuer à louer en 2025

Un DPE doit toujours être réalisé par un diagnostiqueur possédant une certification obtenue auprès d’un organisme officiel. 

Le ministère de la Transition écologique propose ainsi un annuaire en ligne recensant tous les diagnostiqueurs certifiés. Cela vous permet soit de trouver un professionnel pour réaliser votre DPE, soit de vérifier le sérieux de la personne ayant réalisé le DPE du bien que vous regardez.

Vous pouvez également vérifier le numéro de SIRET de l’entreprise et faire des recherches sur des services gratuits d’information sur les entreprises, pour voir si la société ou son dirigeant ont des liquidations judiciaires en cours. 

Autre point à vérifier : contacter l’assurance du diagnostiqueur pour s’assurer qu’il est bien assuré dans le cadre de son activité, et qu’il possède une attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle.

Sur un DPE doit systématiquement figurer plusieurs éléments obligatoires :

• Les caractéristiques du logement et le descriptif des équipements
• La quantité d’énergie consommée ou estimée annuellement, pour chaque catégorie d’équipements et pour chaque pièce
• L’évaluation des dépenses annuelles de consommation
• Les émissions de gaz à effet serre liées à la consommation annuelle
• Des indicateurs concernant le confort d’été et la performance de l’enveloppe
• Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement

Et surtout une étiquette « énergie », qui permet de classer le logement sur une échelle de référence allant de A à G+. 

Si le DPE que vous avez sous les yeux n’est pas complet, cela est donc mauvais signe. Vous pouvez également comparer ce qui y est décrit avec ce que vous voyez dans le logement : taille du chauffe-eau, épaisseur des vitres, modèle des radiateurs ou encore nature du mur.

🔎 Les DPE périment-ils dans le temps ?
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. 
• Ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 restent valables jusqu’au 31 décembre 2024.  
• Depuis le 1er juillet 2021, de nouvelles règles s'appliquent pour la validité des DPE

Pour en savoir plus : Passer de G à D : quels travaux pour améliorer son DPE ?  

De plus, les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre les résultats du DPE à l'Agence de la transition écologique (Ademe) qui leur délivre ensuite un numéro d’identification. 

Ce dernier sera inscrit sur le DPE et ensuite transmis au bailleur. Sans ce numéro, le diagnostic n’est pas valable et grâce à lui, il est possible de retrouver le diagnostic énergétique sur le site de l’Ademe.

👉 L’info en + : Ne pas transmettre les résultats d'un DPE à l’Ademe expose le diagnostiqueur à 1500€ d’amende.

Le prix est également une bonne indication du sérieux du diagnostiqueur : la réalisation d’un vrai DPE coûte généralement entre 100 et 200€ selon la surface expertisée, tandis que pour un DPE plus arrangeant, l’arnaqueur fera payer bien plus cher, pour rentabiliser le risque pris (jusqu'à 300€).

Si vous avez le moindre doute sur le DPE d’un bien que vous avez acheté ou loué, vous pouvez en faire réaliser un nouveau avec un professionnel de confiance pour confronter les conclusions.

Enfin, en cas de problème avéré, il est recommandé d’effectuer un signalement ou de déposer une plainte contre le propriétaire et le diagnostiqueur. 

🔎 Sur quoi porte précisément la fraude sur un DPE falsifié ?
Les arnaqueurs modifient généralement les points suivants pour améliorer l’étiquette énergétique du logement : 
• L’épaisseur des murs
• La présence d’isolation
• La présence de simple ou double vitrage
• Le type de chauffage
• Le volume du chauffe-eau