Immobilier : ces villes où il est rentable d'acheter une passoire thermique

Quand on souhaite acheter un bien immobilier, a fortiori pour le mettre en location, la question se pose de savoir s’il est plus intéressant financièrement d’acquérir un bien en bon état, ou alors de choisir un logement à rénover. Une étude conduite par le site SeLoger a calculé la durée d’amortissement d’un investissement locatif par étiquette énergétique. Selon les villes, le choix d’une passoire thermique peut être pertinent… mais à certaines conditions. Effy vous explique !

Alors qu’il était jusqu’à peu un détail facultatif, le critère de la classe énergétique a pris de plus en plus d'importance ces dernières années au moment des acquisitions immobilières. 

Ainsi, d'après la Fédération Nationale de l'Immobilier, 79 % des vendeurs de résidence principale se déclarent prêts à baisser leur prix en cas de mauvaise performance énergétique. Côté investisseurs, 40 % des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation.

En effet, lorsqu'il s'agit d'acquérir un bien immobilier, en particulier pour le louer, deux stratégies se font face aujourd’hui : 

1. Acheter un bien classé entre A et E et le mettre en location sans travaux 
2. Acheter une passoire thermique (classées F ou G) moins chère, et la rénover avant la mise en location

La question mérite en effet d’être posée, alors que les passoires thermiques sont de plus en plus nombreuses sur le marché de la vente immobilière, à quelques mois de l’interdiction de location pour les biens classés G. Et ce, d’autant qu’elles bénéficient actuellement d’une nette décote à l’achat.

📝 Obligation de rénovation des passoires thermiques : un enjeu qui influence le marché 
Le gouvernement a voté un plan d’extinction des passoires thermiques en location, qui prévoit l’interdiction progressive de louer un appartement ou une maison mal classé. Prochaine échéance marquante : au 1er janvier 2025, tous les logements classés G par leur DPE ne pourront plus être mis en location longue durée. En 2028, cette interdiction concernera aussi les logements classés F.

Pour aider les investisseurs dans cette réflexion, l’entreprise SeLoger a réalisé une étude pour comparer la rentabilité des deux options : acheter un logement déjà bien classé, ou bien acheter un logement “passoire” et le rénover.

Cette étude précise ainsi la durée d'amortissement d’un achat suivant l’un ou l’autre scénario : c’est-à-dire le nombre d’années qu’il faudrait pour que l’opération soit rentable avec travaux pour les passoires thermiques, ou sans pour les logements classés A à D. 

SeLoger a également réalisé une cartographie dévoilant quelles sont les villes qui penchent en faveur de l’une ou l’autre option.

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🔎 Méthodologie de l’étude : SeLoger a pris en compte les prix à l’achat des biens immobiliers en fonction de leur classe énergétique (incluant le coût du crédit et les frais d’agence et de notaire), les revenus locatifs, le prix de revente potentielle et le placement alternatif en épargne. L’étude fait varier le coût des travaux de rénovation de 250€/m2 (dans le cas d’un financement aidé avec MaPrimeRenov’) à 1000€/m2.

Le coût retenu des travaux de rénovation énergétique du logement joue fortement sur les simulations de rentabilité établies par SeLoger.

Ainsi, à 1000€/m2, il n’y a aucune ville française où l’investissement dans un bien immobilier classé G ou F puis rénové est plus intéressant que celui dans un autre logement. 

En revanche, si on prend en compte les aides financières publiques comme MaPrimeRénov, qui peuvent faire baisser le reste à charge autour de 250€, les projets de rénovation deviennent nettement plus rentables qu'un investissement hors passoires thermiques.

Ainsi, dans 64% des grandes villes (ou 70% des départements), investir dans une passoire thermique pour la rénover avec les aides de l’État puis la louer est l'opération la plus rapidement rentable. C’est notamment le cas dans 7 des 11 plus grandes villes de France : Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice et Rennes.

C’est deux fois plus que si l’on garde l’hypothèse des 500€/m2 nécessaires pour rénover le logement, où le fait d’investir dans une passoire thermique n’est rentable rapidement que dans 27% des grandes métropoles françaises.

Il apparaît donc que le calibrage des aides publiques est le critère essentiel pour orienter les investisseurs, comme le souligne Thomas Lefebvre, Vice-Président Data de SeLoger :

“Augmenter les aides financières afin de diminuer le poids financier des rénovations ne ferait qu’accroître l’intérêt des investisseurs pour ce type de bien, ce qui contribuerait mécaniquement à accélérer la rénovation du parc.”

L’instabilité réglementaire qui a entouré MaPrimeRénov’ ces derniers mois est donc logiquement défavorable à ce genre de projets. Si MaPrimeRénov’ semblait enfin stabilisé en juillet 2024, les circonstances politiques pourraient à leur tour introduire des incertitudes sur l’environnement juridique des biens énergivores, alors qu’il est un facteur-clé de décision et d’action pour les propriétaires. 

LocAvantage, déficit foncier, MaPrimeRénov’ bailleur, etc… En tout cas, contrairement à une idée reçue bien ancrée, les propriétaires bailleurs ou investisseurs potentiels ont droit à de nombreuses aides financières pour les aider à rénover les passoires thermiques ! 

Pour en savoir plus : Quelles aides financières pour les propriétaires bailleurs en 2024 ?

Dans quelles villes ce calcul en faveur des passoires thermiques est-il le plus intéressant ?

C’est naturellement dans les régions où la différence de prix entre les passoires thermiques et les autres logements est la plus importante que les investisseurs pourront le mieux bénéficier de cet effet de levier entre coût d’acquisition et revenus locatifs.

Ainsi, à Lille, où la décote liée au DPE atteint 15%, SeLoger estime que la durée d’amortissement est inférieure à un an pour les “passoires locatives” rénovées, en prenant un coût des travaux de 500€/m2 ! Contre 3 ans en moyenne pour un investissement dans un bien équivalent classé D (sans travaux).

En revanche, à Toulouse, où la décote est quasiment nulle, la rénovation d’une passoire énergétique est plus longue à rentabiliser qu’un logement similaire classé entre A et E.

Si l’étude se concentre sur la question de l’investissement locatif, les bailleurs ne sont pas les seuls à vouloir réaliser un achat intéressant !

Acheter et rénover une passoire thermique avec le projet d’y vivre est également un projet pertinent.

En effet, le marché immobilier actuellement au ralenti offre la possibilité de faire baisser encore un peu plus le prix d’acquisition des biens énergivores.

Dans ce cadre, la rénovation permet ensuite de bénéficier d’un logement à son goût et confortable, hiver comme été, avec des factures d’énergie modérées !

💡Bon à savoir : Les ménages aux revenus modestes et très modestes peuvent bénéficier d’une avance à hauteur de 70 % du montant de MaPrimeRénov’, ce qui permet de limiter la trésorerie à avancer en amont des travaux !