Meublés de tourisme : stop aux passoires thermiques en 2025
Sommaire
- ❌ Interdiction des nouveaux meublés de tourisme classés F et G situés à Paris, Marseille, Lyon… depuis le 20 novembre 2024
- 🗓️ Interdiction de tous les meublés de tourisme classés E, F et G (anciens et nouveaux) au 1er janvier 2034
Tour de vis pour les propriétaires de meublés de tourisme : la loi visant à créer des contraintes nouvelles pour ce type de location a été publiée en novembre 2024. Son volet énergétique interdit désormais de faire entrer sur le marché des meublés de tourisme les logements classés F et G depuis le 20 novembre 2024. Effy fait le point sur ces nouveautés et détaille le calendrier pour les autres étiquettes énergétiques.
Les parlementaires français travaillaient depuis le printemps 2023 sur une proposition de loi visant à encadrer l’essor des meublés de tourisme. C'est désormais voté et publié !
L’objectif visé est de dégripper le marché de la location traditionnelle longue durée, en difficulté chronique dans la plupart des zones urbaines. En effet, le nombre des meublés de tourisme est estimé à 1 million, et en forte augmentation depuis dix ans.
Certains meublés de tourisme F et G interdits à la location
Deux catégories de meublés de tourisme sont distinguées pour répondre aux nouvelles contraintes prévues dans la loi :
- Les logements déjà loués comme meublés de tourisme au moment de la promulgation de la loi, ce qu’on peut appeler le « stock ».
- Les logements qui feront l’objet, après la promulgation de la loi, d’un changement d’usage pour devenir des meublés de tourisme, ce qu’on peut appeler le « flux » de nouveaux meublés de tourisme.
La principale mesure concerne le « flux », les logements dont les propriétaires vont solliciter une autorisation préalable pour obtenir l’enregistrement en tant que meublé de tourisme.
En effet, le texte détaille l’interdiction de mettre des nouveaux meublés de tourisme classés F et G sur le marché de la location dès la promulgation de la loi (car considérés comme passoires thermiques), c'est à dire depuis le 20 novembre 2024. Il faut donc désormais pouvoir justifier d'une classe énergétique E.
Attention, cette mesure ne concerne que les propriétaires d’un logement sollicitant un changement d’usage pour devenir un meublé de tourisme. Pour rappel, le régime de changement d’usage s’applique aux communes de plus de 200 000 habitants et aux communes des départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, et de Seine-Saint-Denis.
Rappelons qu’il est obligatoire de disposer d’un DPE valable pour enregistrer un nouveau meublé de tourisme. Et qu’à partir du 1er janvier 2025, seuls les diagnostics réalisés après le 1er juillet 2021 seront valables.
🔎 Bon à savoir : La location temporaire de résidences principales (en location saisonnière) échappe néanmoins à cette obligation d’avoir une étiquette minimale E au 1er janvier 2025.
Quant au « stock » de logements classés F et G (les logements déjà enregistrés comme meublés de tourisme), il bénéficie d’un sursis jusqu’au 1er janvier 2034 pour porter son DPE à D au moins.
À compter de cette date, l’ensemble des meublés de tourisme (hors résidences principales) se verra appliquer le calendrier d’interdiction de location du parc de résidences principales. Ils devront ainsi justifier d’un DPE D au minimum.
Location courte durée vs. longue durée : qui est la plus contraignante ?
Jusqu’à aujourd’hui, aucune obligation énergétique ne pesait sur les meublés de tourisme. Depuis la promulgation de la loi, le 20 novembre 2024, c'est différent.
Concernant le « flux » de meublés de tourisme (les logements pas encore enregistrés comme tel), le calendrier actuel est donc plus ambitieux que le marché de la location classique. En effet, les futurs meublés de tourisme classés F ne désormais sont plus autorisés, contre une interdiction au 1er janvier 2028 pour les locations classiques.
Les meublés de tourisme actuels classés F et G peuvent, quant à eux, continuer d’être loués comme tels jusqu’en 2034, mais plus sur le parc de location classique (où ils seront successivement interdits en 2025 puis 2028).
L’échéance de 2034 – à savoir un DPE classe D au minimum pour être loué – concernera enfin tous les types de location, meublés de tourisme comme résidences principales (à l’exception des locations saisonnières de résidences principales). Le propriétaire qui ne respectera pas ce seuil de décence énergétique s’exposera à une amende administrative jusqu’à 5 000 € par logement en infraction.
Quelles options pour les propriétaires de meublés de tourisme ?
Là encore, on peut distinguer les propriétaires des logements déjà enregistrés de ceux qui en ont simplement le projet :
Pour les meublés de tourisme actuels, y compris pour les passoires thermiques classées F ou G, pas d'obligation avant 2034. Néanmoins la rénovation énergétique présente de nombreux avantages (charges moins élevées, confort pour les locataires, attractivité écologique du logement…) qui pourraient bien faire la différence auprès de vacanciers à la recherche d’un logement ! Et ce, tout en faisant augmenter la valeur de votre bien immobilier.
Pour un projet de mise sur le marché d’un logement en meublé de tourisme, plusieurs situations sont possibles en fonction du bien :
- Pour un logement classé G, la rénovation est incontournable. À noter que tous les logements sont éligibles aux certificats d’économies d’énergie (CEE) pour faire baisser la facture finale des travaux.
- Pour un logement classé F pas encore enregistré comme meublé de tourisme, seule l’option de la location classique de longue durée est possible en l’absence de travaux… mais uniquement jusqu’au 1er janvier 2028.
- Laisser le logement vacant peut sembler tentant à première vue, mais il ne faut pas oublier de prendre en compte la taxe sur les logements vacants qui s’applique dans toutes les zones tendues. Ou parfois la taxe d’habitation sur les logements vacants dans les collectivités qui ne sont pas concernés la taxe sur les logements vacants.
Des mesures fiscales pour supprimer les avantages
La loi comporte aussi un certain nombre d’autres mesures pour supprimer les avantages dont bénéficient encore les propriétaires qui mettent en location des meublés touristiques.
Sur le plan fiscal, la mesure la plus emblématique est le changement concernant l’abattement fiscal sur les revenus locatifs : il passe de 50 à 30%, au même niveau que celui des loyers classiques.
Dans la même logique, les maires ont désormais de nouveaux outils pour mieux réguler le marché saisonnier sur leur territoire ; par exemple la possibilité d’abaisser la durée cumulée maximale de location touristique dans une résidence principale de 120 à 90 jours par an. Ou encore la possibilité de mettre en place des quotas de locations saisonnières dans leur commune.
Difficile de dire si les mesures auront un effet direct sur le marché de la location longue durée, mais le sujet semble en tout cas dépasser les clivages politiques et satisfaire les élus locaux.
