Propriétaire d’un logement classé G, que puis-je faire avec ?

L’étau se resserre autour des biens énergivores : en effet, depuis la loi Climat et résilience d'août 2021, les gouvernements successifs souhaitent améliorer les performances énergétiques du parc de logements, en suscitant notamment des rénovations d’ampleur, pour limiter la demande globale en énergie.

En conséquence, les règles se durcissent progressivement autour des logements mal classés par leur DPE (diagnostic de performance énergétique).

Prochaine échéance : à partir du 1^er janvier 2025, interdiction de mettre sur le marché locatif les logements classés G. Cette interdiction sera élargie aux biens classés F à partir du 1^er janvier 2028.

Nouveauté de l’automne 2024, une loi vient d’être votée pour aligner progressivement le marché des meublés de tourisme (location courte durée) sur le marché de la location classique.

Principale mesure à retenir : l’interdiction de mettre sur le marché de la location des nouveaux meublés de tourisme classés F et G dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, et de Seine-Saint-Denis. Il faut donc pouvoir justifier d'une classe énergétique E dès maintenant pour enregistrer un nouveau meublé de tourisme. 

Possible, mais...

Cette option est toujours possible, il n’y a aucune obligation de “décence énergétique” qui s’applique lors d’une vente immobilière, contrairement donc à la mise en location.

En revanche, pour les maisons individuelles, il est obligatoire pour le vendeur de fournir un audit énergétique aux acquéreurs potentiels, pour leur permettre de connaître des scénarios de travaux aboutissant à un meilleur classement énergétique. Cela s’applique depuis janvier 2023 pour les maisons classées G ou F, et concernera aussi les maisons classées E dès le 1^er janvier 2025.

Il est surtout important de prendre en compte dans le projet de vendre que votre bien immobilier devrait subir sur le marché une décote de prix liée à sa faible performance énergétique.

Les chiffres rendus publics par les Notaires de France dressent un constat implacable pour les transactions immobilières de 2023 : la différence de prix de vente entre une maison de classe A ou B et une maison équivalente de classe D s’échelonne entre +6 % et +18 % selon les régions. Ces pourcentages sont en augmentation par rapport à 2022, puisque les plus values allaient de +4 à +15% pour les maisons bien notées.

Même constat du côté des ventes d’appartements : la différence en fonction de l’étiquette énergie va de 7 à 15 % entre un logement bien classé et un logement classé G ou F.

Sous certaines conditions précises

Si le logement concerné a une étiquette F, vous avez encore jusqu’au 1er janvier 2028 avant d’être touché par le calendrier d’interdiction. Mais s’il a une étiquette G, l’interdiction s’applique dès le 1^er janvier 2025 !

Cet interdit ne concerne néanmoins pas les baux en cours, signés avant cette échéance. Elle ne prend effet que dans les cas suivants : 

• Au renouvellement du bail pour les logements loués vides (c’est à dire généralement tous les trois ans)
• À la reconduction annuelle du contrat pour les locations meublées,
• Lors de la conclusion d’un nouveau bail.

En fonction de l’échéance du bail en cours, vous avez donc peut-être un sursis… Mais de courte durée !

Deux exceptions sont actuellement prévues pour les logements encore en classe G : 

• des “contraintes architecturales ou patrimoniales” qui empêchent de réaliser des travaux permettant d’atteindre la classe énergétique requises
• dans le cadre d’une copropriété, lorsque le propriétaire a réalisé des travaux dans l’appartement, mais que le reste de la copropriété (parties communes, chauffage collectif…) ne permet pas d’améliorer la classe énergétique

Le gouvernement Barnier a néanmoins indiqué travailler sur de nouveaux assouplissements, en autorisant par exemple encore la location d’un bien dans lequel des travaux sont prochainement prévus. Dès publication de la loi, Effy vous tiendra au courant !

Pour en savoir plus sur les risques, lire notre article dédié : Passoires thermiques : quels risques en louant après l’interdiction de 2025 ?

Dans certains cas uniquement

Depuis la loi votée le 7 novembre 2024, il n’est plus possible d’enregistrer un nouveau meublé de tourisme classé F ou G dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants et dans 3 départements franciliens (92, 93, 94).

En revanche : 

• Si votre bien immobilier est dans une autre commune, il est possible de le transformer en meublé de tourisme sans contrainte énergétique. 

• Si votre logement est déjà enregistré comme meublé de tourisme dans les communes concernées par la nouvelle loi, il peut continuer d’être loué pour des séjours courts

   

En l’état des textes, la prochaine échéance est le 1^er janvier 2034.: À cette date, tous les logements en location – courte ou longue durée – devront avoir au minimum un DPE D pour être loués.

C'est la meilleure solution !

En plus de la conformité réglementaire, la rénovation énergétique d’un logement présente de très nombreux avantages : meilleur confort chez soi, factures d’énergie en forte diminution, valorisation immobilière, etc.

La réalisation de travaux de rénovation énergétique (isolation, mode de chauffage, ventilation…) permet en outre de remonter son logement d’une ou de plusieurs classes énergétiques.

L’enjeu est particulièrement d’actualité puisque, pour le moment, on ne connaît les modalités de MaPrimeRénov’ que jusqu'au 31 décembre 2024. Jusqu’à cette date, les maisons classées F ou G peuvent bénéficier de cette aide financière pour la rénovation par geste, mais le gouvernement n’a pas encore précisé si cela sera encore possible en 2025.

Quoiqu’il en soit, les conseillers experts d’Effy seront à vos côtés pour vous guider dans vos projets de rénovation énergétique et vous aider à les mener à bien, comme nous le faisons avec plus de 100 000 familles chaque année !

Nous sommes particulièrement fiers lorsque nous accompagnons les projets qui ont permis à nos clients de sortir leur logement du statut de passoire thermique. Parlons-en ensemble !