Passoire thermique : les réponses aux 11 questions que vous vous posez sûrement

Les passoires thermiques sont des logements particulièrement énergivores, consommant en particulier beaucoup de chauffage et étant très mal isolés. Elles sont caractérisées par un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G. 
 

En France, ce sont le plus souvent les bâtiments datant d’avant 1975 qui sont concernés. 40% sont des appartements et 60% des maisons. Plus d’une passoire thermique sur deux fait moins de 60 m².

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Selon le ministère de la Transition écologique, 5,2 millions de logements étaient classés F ou G sur les 30 millions de résidences principales, au 1er janvier 2022. C’est-à-dire 17 % du parc de résidences principales. 
 

Les trois départements où l’on trouve le plus de passoires thermiques sont la Creuse et Paris (avec 35 % de passoires thermiques dans ces deux départements) ainsi que le Cantal (32% de passoires thermiques).

En savoir plus : En France, 5,2 millions de résidences principales sont des « passoires thermiques »

C’est plutôt l’inverse. En effet, selon une étude Effy, si 42 % des passoires thermiques sont habitées par des foyers aux revenus modestes ou très modestes, 58% sont occupées par des ménages aux revenus intermédiaires ou revenus supérieurs. 

Quel que soit le niveau de revenu de ces ménages, le coût de la facture d’énergie reste toutefois très élevé. Ainsi, les habitations classées F et G ont une consommation énergétique supérieure à 331 Kwh/m²/an.

La répartition entre propriétaire et locataire est similaire à celle des foyers aux revenus modestes ou élevés : 58% des passoires thermiques sont habitées par leurs propriétaires, contre 35 % de locataires pour le parc privé et 7% pour le parc social.

En 2023, aucune loi n’interdit la vente des passoires thermiques en France ; la seule condition est de réaliser un audit énergétique. Il semblerait toutefois que l’obligation de procéder à une rénovation avant la vente soit aujourd’hui en réflexion, même si en l’état seules des rumeurs en font mention.

En outre, on constate même actuellement une explosion des ventes des logements classés G, à cause du durcissement des réglementations. En Île-de-France, la part des appartements vendus avec une étiquette G est ainsi passé de 2,7% en 2021 à 7,9% en 2022. Du côté des maisons classées G, la courbe suit aussi avec 8,5% des ventes en 2022 contre 3,6% en 2021.
 

Toujours est-il que la vente d’une passoire thermique non rénovée n’est pas sans conséquence pour le vendeur, en particulier au niveau du prix du mètre carré du bien immobilier. Une décote moyenne est à attendre pour contrebalancer les futures dépenses énergétiques élevées.

Comme précisé ci-dessus, un audit est bien nécessaire pour vendre un bâtiment considéré comme une passoire thermique. 

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires en monopropriété (maisons individuelles et immeubles composés de plusieurs logements appartenant à un propriétaire unique) des habitations classées F ou G doivent en effet réaliser un audit énergétique réglementaire s’ils souhaitent vendre leur bien. 
 

Cette obligation concernera dans un second temps les logements classés E (à partir du 1er janvier 2025) et classés D (à partir du 1er janvier 2034).
 

Réalisé par un auditeur ayant visité le logement (un thermicien, un bureau d’études qualifié, un diagnostiqueur certifié ou une société d’architectes agréés) et valable 5 ans, l’audit énergétique réglementaire est un bilan détaillé permettant d’étudier les performances énergétiques du bien immobilier. Présentant un état des lieux énergétique et environnemental, cet audit énergétique complète le DPE en proposant des scénarios de travaux dont les coûts sont évalués. Il présente aussi les aides financières pouvant participer au financement de la rénovation. 

Il n’est pour l’instant pas obligatoire de rénover un logement avant de le vendre.
La seule obligation concerne la réalisation d’un audit énergétique.

Depuis août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés. Ce blocage des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés et à tous les nouveaux contrats ou contrats en cours renouvelés après août 2022. 

Une augmentation du loyer est aujourd’hui seulement possible si des travaux de rénovation énergétique sont effectués, permettant d’atteindre la classe E (sur présentation d’un nouveau DPE).

L’interdiction d’augmentation concernera les logements classés E (à partir du 1er janvier 2028) et classés D (à partir du 1er janvier 2034).

Malgré une déclaration de Bruno Le Maire, ministre de l'Économie, en septembre 2023, le ministère a rappelé que le calendrier d’interdiction ne serait pas modifié :

• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de location des logements G+
• Au 1er janvier 2025 : interdiction de location pour tous les logements G
• Au 1er janvier 2028 : interdiction de location de tous les logements F
• Au 1er janvier 2034 : interdiction de location de tous les logements E

Agnès Pannier-Runacher, ministre de la Transition écologique, a toutefois suggéré en octobre 2023 que des dérogations ciblées et pragmatiques pour les propriétaires de bonne foi n'ayant pas eu le temps de rénover leurs logements à louer pourraient être mises en place. Seraient ainsi concernées les rares situations où une décision de l’ensemble de la copropriété est nécessaire pour réaliser les travaux ou lorsque des enjeux patrimoniaux sont à prendre en compte.

Le coût total des usages énergétique d’un logement classé G peut atteindre 7500€ sur une année, mais cela ne représente pas la majorité des cas.

Grâce au DPE, on peut estimer le coût annuel de l'énergie dans le logement pour une utilisation standard. La consommation énergétique d’un logement G de moins de 150 m² est donc estimée supérieure à 421 Kwh/m²/an, soit 2277€. Ces coûts sont calculés pour une utilisation standard : ils peuvent donc significativement fluctuer en raison de nombreux facteurs (usages particuliers au sein du logement, météo, nombre d’occupants, etc.). Cette estimation ne peut ainsi pas être comparée aux factures réelles des habitants.

Par ailleurs, un ménage modeste ne pourra évidemment pas se permettre de payer 7500€ de facture mais cela ne veut pas pour autant dire qu’il ne vit pas dans une passoire thermique.

Oui, il est tout à fait possible que le propriétaire mène lui-même son chantier de rénovation, grâce au mécanisme de l’auto-réhabilitation accompagnée (ARA).

L’ARA implique que le propriétaire effectue lui-même les travaux de rénovation avec l’aide, les conseils et la supervision d’un professionnel reconnu dans le secteur de l’ARA, souvent affilié au mouvement Compagnons Bâtisseurs. Ce dernier peut s’assurer que le chantier observe les bonnes consignes de sécurité et les normes de construction grâce à une présence sur le chantier intermittente ou constante. Il peut également prêter ses outils si besoin.

Avec l’ARA, les frais du propriétaire peuvent être pris en charge par des associations ou des institutions administratives. De même, les foyers les plus modestes peuvent obtenir des aides de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) pour leurs projets de rénovation. 

La question de pouvoir bénéficier du dispositif MaPrimeRénov’ avec l’ARA a même été évoquée, même si au final, cela a été écarté.

Même si les passoires thermiques se vendent aujourd’hui moins cher qu'un bien équivalent mais mieux classé, les banques ont renforcé leur politique d'emprunt immobilier en ce qui les concerne. En effet, les acquéreurs doivent dorénavant satisfaire à des critères plus stricts pour obtenir un prêt.

Ainsi, l’audit énergétique réglementaire est désormais demandé en plus du DPE lors de l'examen des demandes de prêt. Les informations de cet audit sont évaluées pour estimer les dépenses futures nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique du bien. Dès lors, en fonction des intentions de rénovation, les conditions d’obtention des prêts peuvent se révéler drastiquement opposées. 

 

En effet, si aucune option de rénovation n’est prévue, les banques demandent davantage d'apport et un revenu plus élevé pour les biens classés F ou G. De même, le taux d'endettement possible pour les projets de passoires thermiques a été abaissé à 30% par certaines banques, par rapport aux 35% habituels. Et pour les investisseurs locatifs, certaines banques ne prennent même plus en compte tout ou partie des futurs loyers pour les biens classés G dans le calcul du prêt, étant donné les interdictions prochaines de mise en location. 
 

En revanche, certaines remises de taux et alternatives sont possibles si l’acheteur s’engage à rénover son futur bien :

• Modulation du taux au cas par cas : une modulation du taux de crédit immobilier peut ainsi être envisagée au cas par cas en fonction de la performance énergétique du bien. 

• Éco-prêt à taux zéro pour des travaux de rénovation : il existe également une possibilité de bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro pour des travaux favorisant une basse consommation d'énergie. Avec un plafond fixé à 50 000€ sur 20 ans, ces travaux doivent dès lors permettre un gain énergétique d'au moins 35% et une sortie du statut de passoire énergétique.