Qu'a changé pour vous la loi Climat et résilience depuis 3 ans ? (EffyRetro 2/2)
Sommaire
Deuxième volet de notre article sur la loi Climat et résilience ! En effet, durant l’été, Effy revient sur les grands sujets de la rénovation énergétique. Et quoi de mieux que de se pencher sur la loi qui a tout changé pour vous depuis 2021 ? À l'occasion de la date anniversaire de sa promulgation, Effy fait le bilan de ces 3 ans !
Afin d’accélérer la transition énergétique en France, la loi du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a introduit des mesures inspirées par la Convention citoyenne pour le climat autour de plusieurs thématiques : la consommation, la production, les déplacements, l’alimentation, et en particulier le logement.
Dans ce deuxième volet de notre analyse EffyRetro, faisons le bilan de l’une des mesures phares de la loi : la lutte contre les passoires thermiques. Qu'est-ce qui a changé en 3 ans ?
C’est le nombre de passoires énergétiques que recensait l’Observatoire national de la rénovation énergétique au 1er janvier 2023, sur les 30 millions de résidences principales en France, soit 15,7 % du parc.
🏚️ Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Ce sont des logements - appartements ou maisons - particulièrement énergivores, consommant notamment beaucoup de chauffage et étant très mal isolés. Elles sont caractérisées par un diagnostic de performance énergétique classé F ou G.
Le gel des loyers des passoires thermiques
🔎 Que dit la loi ?
L’article 159 complète l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G, […] fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »
Afin d’inciter les propriétaires louant des logements catégorisés comme passoires thermiques à les rénover, la loi Climat et résilience prévoit un gel des loyers progressif pour les différentes catégories.
Ce gel concerne les nouveaux contrats de location, qui ne peuvent donc pas avoir un loyer plus élevé que le locataire précédent, mais aussi les renouvellements de bail, ainsi que les révisions annuelles de loyer selon la variation de l’indice de référence.
Vous êtes concernés par cette mesure si vous louez aussi bien un logement vide que meublé.
Cette mesure est entrée en vigueur pour tous les contrats « de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi », c’est-à-dire depuis le 24 août 2022.
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte, l’entrée en vigueur s’est faite au 1er juillet 2024.
L'interdiction progressive de location des passoires thermiques
🔎 Que dit la loi ?
L’article 160 modifie l’article 6 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ainsi : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal […] et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d’habitation. »
En tant que propriétaire, vous êtes requis par la loi de fournir à votre locataire un logement décent, sans quoi vous ne pouvez pas louer votre bien. Pour qu’il soit considéré comme tel, il doit respecter des niveaux de performance énergétique minimums de plus en plus exigeants.
En effet, cette interdiction de location des passoires thermiques est progressive. Sont ainsi concernés :
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement, etc.), exprimée en énergie finale, supérieure à 450 kWhEF/m²/an sur leur DPE. C'est-à-dire les logements ayant un DPE classé G+.
- À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ;
- À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F au DPE ;
- À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E au DPE.
La loi prévoit également des recours pour les locataires. Ainsi, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas les critères de décence, « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ».
Si aucun accord n’est trouvé ou que le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis.
Le propriétaire ou le locataire peuvent également saisir un juge pour trancher le sujet, qui détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux », précise la loi.
Deux cas de figure sont mentionnés, où le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux de rénovation énergétique au propriétaire :
- Si le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et que le propriétaire a réalisé des travaux dans son bien, ainsi que tenté de proposer des travaux dans les parties communes, mais qu’il n’a pas pu atteindre la classe énergétique requise ;
- Si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre la classe énergétique requise, malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.
📝 À noter : Le prix du DPE va augmenter ! Pour faire face aux problématiques de fiabilité du métier de diagnostiqueur, la réglementation qui l’encadre a été renforcée. Depuis le 1er juillet 2024, les professionnels doivent suivre une formation plus approfondie et sont soumis à des contrôles supplémentaires. Cette évolution apporte un surcoût pour les diagnostiqueurs, qui devraient pour la plupart augmenter leurs tarifs de 10% d’ici fin 2024.
L’audit énergétique obligatoire
🔎 Que dit la loi ?
L’article 158 créé un article 126-28-1 dans le code de la construction et de l’habitation : « Lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements […] et qui appartiennent aux classes D, E, F ou G […], un audit énergétique est réalisé par un professionnel. »
Vous achetez un bien et son étiquette énergétique se situe entre F et G, c'est-à-dire parmi les biens qui sont ou qui se rapprochent des passoires thermiques ? Afin de vous aiguiller sur les pistes de rénovation énergétique que vous pouvez mettre en place lorsque vous devenez propriétaire, le vendeur doit désormais vous fournir un audit énergétique, en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cela concerne uniquement les monopropriétés, c’est-à-dire les maisons individuelles ou des immeubles entiers appartenant à un seul propriétaire.
Cet audit énergétique réglementaire formule des propositions de travaux présentant un « parcours de travaux cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante ». Il présente deux scénarios :
- Un parcours permettant d’atteindre au minimum une classe E
- Un parcours permettant d’atteindre une classe B
Il indique également un ordre de grandeur du coût des travaux et les aides publiques disponibles, et mentionne à titre indicatif l’impact théorique que les travaux proposés auront sur la facture énergétique de votre logement.
L’audit énergétique, ainsi que le DPE figurent par ailleurs également dans le dossier de diagnostic technique qui doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti,
En outre, l’audit doit même être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite.
Cette obligation entre en vigueur progressivement :
- Au 1er avril 2023 pour les logements de classes F ou G
- Au 1er janvier 2025 pour les logements de classe E
- Au 1er janvier 2034 pour les logements de classe D
Pour aller plus loin : Passer de G à D : quels travaux pour améliorer son DPE ?
Un DPE pour les copropriétés
🔎 Que dit la loi ?
L’article 158 modifie l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation ainsi : « Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d'un diagnostic de performance énergétique […]. Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C. »
Les immeubles d’habitation sont désormais eux aussi soumis à une obligation de diagnostic de performance énergétique. Cela concerne plus spécifiquement ceux dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Cette nouvelle obligation entre en vigueur selon un calendrier progressif :
- Au 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- Au 1er janvier 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots ;
- Au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Ce diagnostic est valide pour une durée de dix ans, et doit être renouvelé passé ce délai.
Seule exception : les immeubles dont le DPE réalisé après le 1er juillet 2021 a statué d’une étiquette A, B ou C.
Mais la loi Climat et résilience ne se contente pas seulement de mettre en place des mesures punitives. Plusieurs nouveautés ont également été mises en place pour inciter et encourager les propriétaires à rénover leurs logements, afin de les rendre plus performants et moins énergivores.
Si vous souhaitez en savoir plus, Effy revient sur ces mesures dans la première partie de notre EffyRetro.