Rénovation globale : l’alternative à la vente des passoires thermiques ?
Avec le durcissement des réglementations en matière de passoires thermiques à l’horizon 2025, beaucoup de propriétaires sont tentés de les vendre au plus vite. Mais la rénovation est plus que jamais encouragée pour ces logements, notamment avec le dispositif MaPrimeRénov’. Effy fait le point.
❌ Les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location
📈 Cette mesure a engendré une hausse des mises en vente
✅ La rénovation globale permet de sortir du statut de passoire thermique
🤝 De nombreuses aides avec le dispositif MaPrimeRénov’
Interdiction de louer en 2025
Les passoires thermiques sont dans le viseur du gouvernement. Ce terme désigne principalement les logements très énergivores ayant une consommation importante d’énergie, classés F ou G lors de leur diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les passoires thermiques représentaient 17% du parc de résidences principales en 2022, soit 5,2 millions de logements classés F ou G sur 30 millions de logements. Ce sont généralement des bâtiments construits avant 1975, et pour 60% ce sont des maisons. Leur proportion est plus importante à Paris et dans la Creuse, où on en retrouve 35%.
Dans le cadre de la loi Climat et Résilience promulguée en 2021, leur mise en location a été progressivement interdite.
📍 Le calendrier :
• Depuis le 1er janvier 2023 : les logements classés G+ sont interdits à la location
• Au 1er janvier 2025 : les logements classés G seront interdits à la location
• Au 1er janvier 2028 : les logements classés F seront interdits à la location
• Au 1er janvier 2035 : les logements classés E seront interdits à la location
Seule exception à cette interdiction : la location saisonnière, de type Airbnb, qui n’est pas encore concernée.
En outre, depuis août 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés, sauf si des travaux de rénovation énergétique sont effectués pour atteindre une classe E. Cette interdiction s’étendra aux logements classés E au 1er janvier 2028, et à ceux classés D en 2034.
Les mises en vente en hausse malgré une décote
Si leur location est progressivement interdite, la vente des passoires thermiques est pour l’instant toujours possible en France. Depuis les mesures de la loi Climat et Résilience, le nombre de transactions a même fortement augmenté.
Alors qu’elles représentaient 11% de toutes les ventes en 2021, les passoires thermiques ont atteint 18% en 2023, selon une note de conjoncture des Notaires de France.
Paris est particulièrement concerné par cette explosion des ventes de passoires thermiques : entre 2021 et 2022, leur nombre a doublé d’après les données de la Chambre des notaires de Paris.
Pourtant, une décote importante est à prévoir : 15% en moyenne entre le prix de vente d’un appartement classé B et un classé F selon les Notaires de France. Seules les grandes villes sont moins touchées par ce phénomène (notamment Paris et Bordeaux), du fait de la forte demande pour les logements dans ces centres-villes anciens.
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📝 À noter : Depuis le 1er avril 2023, la loi oblige les propriétaires de maisons individuelles ou d’immeubles classés F ou G à réaliser un audit énergétique pour vendre leur bien. Cette obligation s’étendra aux logements classés E dès 2025 et à ceux classés D dès 2034. L’audit est un bilan détaillé qui vient compléter le DPE. Valable 5 ans, ce document dresse un état des lieux énergétique et environnemental, et propose des scénarios de travaux en évaluant les coûts et les aides financières disponibles.
Si ces logements se vendent moins cher, les banques sont plus regardantes sur les critères d’obtention des prêts pour les acquéreurs. Elles demandent notamment à voir l’audit énergétique réglementaire pour évaluer les dépenses d’énergie, mais aussi le coût des éventuels travaux de rénovation.
Si l’acquéreur ne compte pas rénover le bien, les banques demandent ainsi un apport plus important, et des revenus plus élevés.
La rénovation globale : la solution pour sortir du statut de passoire thermique
La vente ne constitue cependant pas la seule option pour les propriétaires de passoires thermiques.
Plusieurs dispositifs existent pour les aider dans leurs projets de rénovation, en améliorant l’isolation de leur logement, leur système de chauffage ou encore leurs fenêtres. Dans sa nouvelle version lancée début 2024, MaPrimeRénov’ encourage ainsi fortement ces propriétaires à réaliser au plus vite des rénovations globales.
Dès le 1er juillet 2024, ces derniers ne pourront ainsi plus bénéficier du parcours MaPrimeRénov’ Décarbonation, qui accompagne le changement de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
Quant au parcours MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur, il porte sur la réalisation d’un bouquet de travaux devant permettre de gagner au moins deux classes énergétiques sur le DPE.
Pour aller plus loin : Le vrai / faux de la rénovation globale
Des aides jusqu'à 90% du montant total des travaux
Jusqu’à 80% du coût des travaux peut dès lors être pris en charge pour les ménages les plus modestes, dans la limite des plafonds de dépense et en fonction des revenus.
En sortant du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire en atteignant au minimum une classe D, les ménages peuvent d’ailleurs prétendre à une bonification supplémentaire de 10%.
Les travaux de rénovation globale permettant d’améliorer la performance énergétique du logement peuvent également être aidés par la prime Effy. Et concernant le reste à charge, vous pouvez bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro pour le financer.
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Enfin, si malgré tout vous souhaitez toujours vendre votre passoire thermique, la rénovation globale vous permettra de valoriser votre bien !
