Effy dévoile un « pas à pas » inédit pour aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs biens

Le 25 août prochain, interdiction d’augmenter le loyer des passoires thermiques avec un DPE d’étiquette F ou G.

Ça change quoi pour M. Martin ?
Monsieur Martin est propriétaire bailleur d’un appartement à Bourg-en-Bresse, dont l'étiquette DPE est “F”. Au 1er septembre, il change de locataire. Il ne pourra pas revaloriser le nouveau loyer avant d’avoir fait le nécessaire pour atteindre au minimum la classe “E” du DPE.

Au 1er janvier 2023, interdiction de mettre en location les « pires » passoires thermiques (DPE G avec une consommation dépassant 450kWh/m²/an). En France, cela représente 90 000 logements.

Ça change quoi pour M. Dupont ?
Monsieur Dupont est propriétaire d’un appartement à Marseille, étiquette DPE « G » avec une consommation énergétique de 460 kWh/m² par an. Il a prévu de changer de locataire au 1er janvier 2023. Monsieur Dupont ne pourra pas proposer à la location son logement à titre de résidence principale s’il n’est pas remis aux normes énergétiques requises.

Plusieurs exceptions sont prévues

·        Les locations saisonnières : l’interdiction de louer des passoires thermiques vise exclusivement les résidences principales. Les maisons ou appartements loués en tant que meublés touristiques ne sont pas concernés.

·        Les logements en copropriété : le syndicat de copropriétaires peut s’opposer à une demande de travaux dans les parties communes d’un bien. Si un propriétaire peut prouver que sans intervenir sur ces parties communes il n’est pas possible d’atteindre un seuil de consommation énergétique acceptable pour son bien privé, il est exempté d’effectuer les travaux.

Ils sont de plus en plus fortement incités à agir et pourtant, les propriétaires bailleurs peinent à passer à l’action. Chiffre le plus marquant, au 1er trimestre 2022, seuls 2% des aides MaPrimeRénov’ ont été versées à des bailleurs.

En cause, une méconnaissance des aides et une absence patente d’accompagnement. En effet, selon une étude PAP publiée fin 2021, 72 % des propriétaires bailleurs ne se sont jamais renseignés sur les aides disponibles pour lancer des travaux de rénovation énergétique.

Pourtant des aides à la rénovation existent. Outre les dispositifs ouverts à tous les propriétaires – prime Effy (CEE),  TVA réduite, Eco PTZ, Prêt avance rénovation – des mécanismes complémentaires sont dédiés aux bailleurs : 

•    MaPrimeRénov’ Bailleurs : jusqu’à 20 000€ d’aides par logement dans la limite de 3 logements loués
•    MaPrimeRénov’ Copro : jusqu’à 15 000€ d’aides pour la copropriété.

Des avantages fiscaux sont aussi prévus avec le déficit foncier et le programme Loc’Avantages de l’Anah.
 

Ça change quoi pour M. et Mme Morin ?
M. et Mme Morin sont propriétaires d’un logement qu’ils mettent en location et pour lequel ils perçoivent 7560€ de revenus fonciers. Ils réalisent des travaux d’isolation des combles perdus et des sols et font installer une PAC Air-Eau. Remplissant les conditions d’éligibilité au déficit foncier et disposant d’un revenu annuel de 60 000€, ils pourront déduire 9 450 € de déficit foncier. Ils pourront ainsi économiser près de 2500 € d’impôts sur l’année de réalisation des travaux.
 

Effy dévoile un plan d’action en 5 étapes pour s’assurer qu’un bien sera en conformité avant sa mise sur le marché locatif. 

1. Le DPE, point de départ des travaux | A faire réaliser par un diagnostiqueur certifié. Il coûte en moyenne entre 100 et 250€ et reste entièrement à la charge du bailleur. Il est valable pendant 10 ans.
2. Demander des aides | Un processus à initier avant le début des travaux et avant d’avoir signé un devis.
3. Les travaux | Chauffage, ventilation, isolation thermique… le plus pertinent est de suivre les recommandations du DPE.
4. Le nouveau DPE | Incontournable pour s’assurer que la classe énergétique du logement après travaux est désormais conforme avec la Loi. 
5. Mise en location.

Frédéric Utzmann, président Effy : « La France a fait de la rénovation énergétique des logements une urgence nationale. Avec près d’une résidence principale sur deux en location, il est essentiel de pouvoir embarquer les propriétaires bailleurs dans cette dynamique. Le calendrier de la Loi Climat-Résilience doit permettre de les mobiliser de manière progressive pour qu’ils puissent planifier leurs travaux et sécuriser les budgets nécessaires. La méconnaissance des aides qui leur sont dédiées et l’absence d’un accompagnement sur mesure reste cependant préoccupantes. Car les propriétaires bailleurs ont aujourd’hui tout intérêt à opter pour un plan progressif de rénovation de leurs biens plutôt que de vendre un logement avec un mauvais DPE, qui risquerait d’être très vite dévalué. »