Passoires thermiques : débats et enjeux à l’aune de la loi Climat-Résilience

Les passoires thermiques sont toujours au cœur de l’actualité avec deux études[1] [2] sur leur répartition géographique parues récemment, mais également avec la publication tant attendue du décret et de l’arrêté relatifs à l’audit énergétique obligatoire lors de la vente des logements les moins performants.

Tout ceci intervient dans un contexte où, malgré l’affirmation de valeur verte des logements liées à leur performance énergétique, des exceptions existantes aux prochaines interdictions de locations des logements énergivores et le manque d’accompagnement pourraient nuire à des avancées majeures de la loi Climat-Résilience.

Se Loger et Meilleurs Agents ont réalisé une étude[3] sur la répartition des passoires thermiques mis en vente sur leurs sites respectifs. En 2021, la part des biens classés F et G représente 13% des biens mis en vente sur leurs sites, soit un peu plus de 150 000 logements.

Pour les maisons, ce ratio est de 14%. Ces propositions sont un peu inférieures à la proportion de résidences principales d’étiquette F et G en 2018 (16,7%) mais en hausse par rapport aux années précédentes puisque la mise en vente de passoires thermique a augmenté de 8% en 2021. Cette proportion est de 7,4% en 2021 quand la mise en vente des maisons aux meilleurs DPE a chuté d’un peu plus 10%.

En comparaison avec les données départementalisées des résidences principales passoires thermiques, on constate des convergences. Le département de la Creuse et celui du Cantal sont à la fois sur le podium des départements ayant le plus de résidences principales passoires thermiques en 2018 et ayant le plus d’annonces de vente de logements passoires thermiques en 2021. Les données de l’étude comme celles du Ministère de la Transition écologique convergent vers une disparité territoriale de la répartition des logements les moins performants.

Selon plusieurs acteurs, la réforme du DPE en vue de son opposabilité depuis le 1er juillet dernier aboutirait à un plus grand nombre de logements appartenant à la catégorie des passoires thermiques et donc visés par les interdictions progressives de location du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2028 puis 2034. En effet, dès 2023, les pires logements G (évalués à 80 000 logements par les pouvoirs publics) ne pourront plus être mis en location par leurs propriétaires. S’en suivra en 2025 et 2028 l’interdiction de location de tous les logements classés G puis tous les logements classés F et enfin E en 2034.

Selon les données du Ministère de la Transition écologique, il y aurait 4,758 millions de résidences principales disposant d'une étiquette F ou G (DPE) au 1er janvier 2018, dont 2 millions de logements en location (42%)[4]. Cependant, FNAIM estime notamment qu’avec la réforme du DPE il y aurait au total  7 à 8 millions de logements dits « passoires thermiques »[5]. Pourtant, le Gouvernement avait indiqué dans le dossier de presse de présentation de la réforme que le nombre de passoires thermiques serait identique. Si la proportion de passoires thermiques était amenée à fortement évoluer à la hausse, cela aurait pour conséquence de contraindre davantage de propriétaires à rénover dans la même temporalité leurs logements dans la perspective de leur location.

Par ailleurs, un nombre croissant de passoires thermiques aurait également des incidences sur l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’une passoire thermique, puisqu’elle nécessiterait un plus grand nombre de professionnels qualifiés. Prévue initialement au 1er janvier dernier, l’obligation de réaliser un audit énergétique lors de la vente d’une passoire thermique au 1er septembre prochain a juridiquement été officialisé par le décret[6] et l’arrêté[7] paru en fin de semaine dernière .

L’interdiction progressive de location des logements les plus énergivores lors des prochaines années peut avoir deux effets très négatifs en l’absence de rénovation :
 

• une baisse de l’offre locative et donc des conditions de logements bien plus compliquées pour de nombreux ménages
• la non-amélioration de la performance énergétique de notre parc de logements dans un contexte où nos objectifs énergétiques et climatiques nous imposent d’accélérer la dynamique

Un premier élément joue en la faveur de la rénovation énergétique des logements les moins performants, c’est leur éventuelle vente demain à travers la valeur verte du logement. Selon l’étude Se Loger et Meilleurs Agents « un appartement classé F ou G au DPE se vend en moyenne, 13% moins cher que s’il est étiqueté A ou B. La décote que subit une maison énergivore atteint jusqu’à -17% ».

Cependant, une exception aux obligations de rénovation pour pouvoir louer son logement pourrait avoir un effet contraire à l’objectif recherché. En effet, le Gouvernement a récemment affirmé que les obligations inhérentes à la performance énergétique minimale des logements mis en location ne s’appliquaient nullement aux locations saisonnières (meublés touristiques loués sur une période maximum de 90 à 120 jours)[8]. Ainsi, il est essentiel d’améliorer l’accompagnement des propriétaires bailleurs à la rénovation de leurs logements afin que cette exception ne constitue pas un contournement des exigences minimales de performance. Il est donc nécessaire de mettre en œuvre de meilleures conditions de rénovation de ces logements avant l’interdiction de leur location. Par conséquent, afin d’encourager les bailleurs à rénover leurs logements il est surement nécessaire d’améliorer les dispositifs d’accompagnement, notamment à travers le renforcement du dispositif fiscal de déficit foncier qui avait été débattu lors de l’examen de la loi Climat-Résilience. Le projet de loi de finances 2023 de l’automne prochain sera probablement l’occasion de mettre en œuvre des dispositifs permettant la réussite de dispositions majeures récemment adoptées.






L’interdiction progressive de louer ces logements peu performants est une mesure positive car elle est censée permettre leur rénovation au profit d’un meilleur confort et pouvoir d’achat des occupants, mais aussi d’une amélioration de la performance du parc de résidences principales. Cependant, comme pour toute interdiction, l’accompagnement se doit d’être à la hauteur de l’enjeu afin que cette mesure ne puisse pas aboutir à l’inverse de son objectif.

[1] Bevouac présente le top 10 des villes qui comptent le plus de « passoires thermique »
[2] Étude Meilleurs Agents & SeLoger - DPE -Pourquoi les passoires thermiques affluent sur le marché immobilier ?
[3] Ibid
[4] Ministère de la Transition écologique - Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) - Le parc de logements par classe de consommation énergétique
[5] Le Parisien -Immobilier : « 7 à 8 millions » de passoires énergétiques en France selon la FNAIM - 13 janvier 2022 
[6] Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation
[7] Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation
[8] Assemblée nationale - Réponse à la question écrite N°43689 - 19 avril 2022