Un malus aux logements vacants énergivores : bonne ou mauvaise idée ?

J-100 avant l’interdiction de location des logements classés G au DPE ! À l’aune de cette nouvelle étape du calendrier prévu par la loi Climat et résilience et alors que se profile l’examen du projet de loi de finances pour 2025, Effy formule une proposition inédite pour s’assurer que les logements progressivement frappés de l’interdiction de location retrouvent le droit chemin du marché locatif.

Dans 100 jours maintenant, les logements avec une étiquette G au DPE seront interdits à la location (hors baux en cours). Alors que proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif, portée par la députée Annaïg Le Meur, doit permettre d’éviter que les passoires classées G se transforment en meublés de tourisme, le risque grandit que lesdits logements abondent le parc de logements vacants en France. En effet, faute de pouvoir être loués sur le marché locatif privé et ainsi empêchés de devenir des meublés de tourisme, si aucun travaux de rénovation énergétique n’est réalisé ces logements deviendront vacants. Ils s’ajouteront alors progressivement aux 3,1 millions de logements vacants que compte la France, soit 8,2% de l’offre de logements¹.

Mais qu’est-ce qu’un logement vacant ? Fiscalement parlant, un logement est considéré comme vacant, sauf vacance indépendante de la volonté du contribuable, si celui-ci est occupé moins de 90 jours consécutifs depuis au moins une année. Depuis 1999, ces logements sont redevables de la taxe sur les logements vacants (TLV) dans les zones dites tendues. Son montant est calculé en multipliant la valeur locative du bien par un taux d’imposition évolutif : 17% la première année où le logement devient imposable, puis 34% les années suivants. Pour 2024, les recettes de la TLV sont évaluées à 206M€².

Aujourd’hui la fiscalité locative n’est pas corrélée à la performance énergétique, c’est-à-dire que la valeur locative d’une passoire thermique est identique à celle d’un logement performant sur le plan énergétique. C’est pourquoi Effy propose aux parlementaires à l’occasion du projet de loi de finances pour 2025 de majorer la TLV pour les logements classés G. Cette majoration vise à envoyer un signal prix aux propriétaires d’un logement vacant énergivore afin de prioriser leur rénovation et accélérer leur remise sur le marché locatif. Si cette proposition est inédite pour le secteur résidentiel, l’IGEDD dans un récent rapport sur les bâtiments tertiaires suggérait de corréler la valeur locative des locaux selon leur performance énergétique³. Le produit de cette taxe majorée aurait vocation à être affectée à l’ANAH afin d’alimenter son budget alloué à la rénovation.

La vacance s’appréciant au bout d’un an d’inoccupation, le propriétaire disposera d’un délai raisonnable d’un an pour réaliser des travaux de rénovation énergétique et pouvoir relouer son bien rénové. D’après les dernières données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, 11% du parc de logements vacants seraient classés G au DPE et donc concernés par cette majoration de la TLV. Restreinte au 1^er janvier 2025 aux seuls logements G, cette majoration aurait vocation à s’étendre aux logements classés F à compter du 1^er janvier 2028. Alors, bonne ou mauvaise idée selon vous ?

La proposition d'Effy : majorer le taux de la taxe sur les logements vacants pour les logements classés G au DPE à compter de 2025. 

[1] INSEE, au 1^er janvier 2023. 
[2] Fiche d’impact du décret n°2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
[3] Evaluation de l’adéquation et l’efficacité des outils au service de la rénovation énergétique des bâtiments du secteur tertiaire marchand, IGEDD et CGE, juin 2024.