Mise à jour du DPE : vers la fin des interdictions de location de passoires thermiques ?

En effet, à partir du 1er janvier prochain, les propriétaires bailleurs de passoires thermiques n’auront plus le droit de louer des logements classés G. 

 

À moins d’un an de cette échéance, l’éventualité de devoir se lancer dans des travaux puis de refaire un DPE pour louer son logement se révèle ainsi complexe et coûteuse pour les propriétaires. 

 

📍 Les dates clés :
   • 1er janvier 2025 : les logements classés G seront interdits à la location
   • 1er janvier 2028 : les logements classés F seront interdits à la location
   • 1er janvier 2035 : les logements classés E seront interdits à la location

 

Invité sur RTL le 4 février, le ministre a également promis que la modification serait rétroactive et ne nécessiterait pas de refaire son DPE. Il a aussi expliqué que le changement de mode de calcul serait automatique pour les logements de moins de 40 m2. 

 

Ces annonces interviennent alors que les dernières données publiées par l’Observatoire DPE-Audit de l’Admet soulignent une baisse de 3,4% du nombre de DPE réalisés en janvier 2024 par rapport à décembre 2023. Un DPE simplifié faciliterait la vie des propriétaires qui cherchent à louer ou vendre leur logement, en apportant des données plus fiables pour leurs interlocuteurs. 

 

Certains experts préfèrent toutefois se montrer prudents au sujet d’une volonté de simplification.

 

« Le DPE est améliorable, pas simplifiable », a ainsi réagi le Président d’Effy dans La Tribune. Frédéric Utzmann a notamment expliqué : « Sa fiabilité dépend des résultats du logiciel et de l’attention que le diagnostiqueur met dans les paramètres. »

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Si cette réforme est tant attendue, c’est surtout à cause de plusieurs défauts reprochés au DPE, en particulier sur les passoires thermiques de petites surfaces. Un rapport publié en janvier par le Conseil d’analyse économique, un organisme rattaché au cabinet du Premier ministre, les a notamment mis en lumière. 

 

Cette étude sur la performance énergétique des logements a été réalisée à partir des factures de gaz et d’électricité de 180 000 clients du Crédit mutuel Alliance fédérale. Ces données ont dès lors pu être comparées aux fourchettes de consommation théoriques prévues par le DPE. 

 

L’étude pointe ainsi du doigt qu’entre un logement classé A ou B et une passoire thermique classée G, la hausse réelle de consommation représente 86%, alors que le DPE calcule une hausse théorique de 560%. 

 

Cette différence non négligeable s’explique aux deux tiers par le comportement des ménages, qui ont tendance à consommer plus dans les logements bien classés, et à faire plus attention dans les moins bien notés. 

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Cet écart est aussi expliqué par des erreurs techniques, liées à la nouvelle méthode de calcul entrée en vigueur en 2021, qui surestime notamment la performance technique des isolants. Le rapport évoque également les diagnostics de « complaisance » réalisés par les professionnels, avec à la clé une note surestimée. 

 

Enfin, l’étude souligne que les approximations liées au DPE augmentent avec la taille du logement. Ce n’est pas la première à conclure que le calcul du DPE de consommation en kWh d’énergie au mètre carré défavorise les petits logements. D’après une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, 34% des logements de moins de 30m2 diagnostiqués en 2022 avaient une classe F ou G, contre 13% des logements de plus de 100m2. 

 

Cette différence risquerait de pousser beaucoup de petits logements vers la sortie de location dès 2025. Cette nouvelle version du DPE devra donc prendre en compte ces biais défavorables, avec un calcul plus juste.

Christophe Béchu a finalement annoncé dans la presse la plupart de ses projets concernant le DPE dont l'entrée en vigueur devrait se faire au 1er juillet 2024.

 

Le premier confirme la volonté de corriger le biais de calcul des étiquettes du DPE  (notamment les petites surfaces de moins de 40 m2) par un arrêté dont la consultation commence la semaine du 12 février.

 

Ainsi, pour les passoires thermiques (les biens classés F ou G) de moins de 40 m2, il suffira de consulter le simulateur sur le site de l'Ademe pour vérifier la classe énergétique du bien et obtenir automatiquement et gratuitement une nouvelle étiquette le cas échéant.

 

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Quant au calendrier d'interdiction de location pour les biens classés G, celui-ci ne va pas être modifié. Toutefois, certaines règles vont être clarifiés. Ainsi, le ministre a rappelé que l'interdiction ne s'appliquait qu'au moment du renouvellement de bail (renouvellement tacite ou changement de locataire). C'est donc bien à ce moment qu'il faudra avoir fait des travaux. Aucun locataire ne sera ainsi expulsé au 1er janvier 2025. En outre, le propriétaire bailleur ne pourra être tenu responsable si le locataire refuse de quitter le logement le temps des travaux de rénovation et refuse les travaux.

 

Aussi, concernant les copropriétés, si l'une d'elle vote en AG un programme de travaux de rénovation des parties communes, l'interdiction de louer sera suspendue deux ans à compter de la date du vote. De même, les propriétaires d’un bien en copropriété pourront substituer leur DPE individuel à celui réalisé pour l’intégralité de l'immeuble (DPE collectif), si celui-ci s'avère mieux classé.