Passoires thermiques : des ventes immobilières au beau fixe
Dans un contexte de transactions immobilières en berne, notamment à cause du coût élevé des crédits, une partie des biens immobiliers bénéficie pourtant d’un intérêt croissant des acheteurs : les passoires thermiques. Enquête sur un phénomène à contre-courant du marché.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? C’est un logement, maison ou appartement, dont la classe énergétique déterminée par le DPE (diagnostic de performance énergétique) est G ou F. C'est-à dire un logement avec des consommations et donc des factures d'énergie très élevées.
En savoir plus sur les passoires thermiques : voir notre article dédié
La dernière note de conjoncture des Notaires de France fait apparaître un marché immobilier au ralenti, pénalisé par les taux d’intérêt élevés et l’inflation qui touchent le budget des ménages. Cependant, la proportion des transactions concernant des logements d’étiquettes énergie F et G est passée de 11% à 16 % entre le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022; et la progression s’est poursuivie en 2023 puisque cette part a atteint 18% au 2ème trimestre 2023. Elle dépasse donc en 2023 la part des logements classés F et G dans le parc immobilier (17%).
La raison de cet engouement ?
Un prix du m2 à l’achat inférieur de 15% en moyenne, entre un appartement classé B et un appartement classé F. Cette différence monte même jusqu’à 25% dans le Rhône ou les Bouches du Rhône, et même 50% dans certains départements ruraux. Les seuls territoires qui ne sont pas concernés par cette décote : les grandes villes de plus de 100 000 habitants, et notamment Paris et Bordeaux. Bien que les prix y soient déjà très supérieurs à la moyenne nationale, ils dépendent moins de l’étiquette énergie à cause d’un attrait pour les centres villes anciens.
Source : Etude PriceHubble - Quel est l'impact réel de la performance énergétique sur les prix de l'immobilier en Europe ? - octobre 2022
Un contexte législatif qui contraint pourtant les logements G et F
Le succès relatif des passoires thermiques s’inscrit dans un cadre qui leur est largement défavorable, avec une succession de mesures contraignantes, notamment dans le locatif :
Investir dans une passoire thermique, bonne ou mauvaise idée ?
Les acheteurs qui jettent leur dévolu sur un logement mal classé bénéficient immédiatement de la décote financière, ce qui leur permet par exemple de ne pas renoncer à leurs critères de superficie ou de localisation malgré la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier lié au coût des crédits. En revanche, ils doivent prévoir un budget énergie important : 2200€ en moyenne pour chauffer un appartement classé G, contre 1100€ pour un appartement de même surface classé D. Ils doivent aussi s’attendre à un moindre confort avec des ressentis d’humidité l’hiver… et de chaleur l’été largement majorés par rapport aux autres logements.
Cependant, le choix d’acheter une passoire thermique peut se révéler pertinent si l'acquéreur engage rapidement des travaux de rénovation énergétique d'ampleur, fortement encouragés par les aides publiques comme MaPrimRénov, qui lui permettront de gagner en confort, de faire baisser son budget énergie et in fine de valoriser son bien immobilier.
Source : note de conjoncture immobilière d'octobre 2023 Notaires de France
