DPE : “Un bien énergivore fait peur aux banques, qui sont plus réfractaires à prêter”

[INTERVIEW] En 2021, 13% des annonces immobilières concernaient des passoires thermiques. Dans ce contexte d’inflation et d’interdictions de location de ces logements énergivores, nous avons voulu savoir si le DPE d’un bien avait une incidence sur l’obtention de son prêt immobilier. Pour cela, nous avons rencontré Quentin Brémaud, courtier en prêt immobilier et agent immobilier chez Actenmain.

Effy : Pouvez-vous vous présenter ?

Quentin Brémaud : J’ai commencé mon parcours professionnel dans une banque, où j’ai gravi les postes : je suis passé de conseiller particulier à conseiller patrimonial, jusqu’à devenir directeur d’agence. En 2021, j’ai quitté l’agence car je voulais proposer un modèle mêlant le métier de courtier en prêt immobilier, avec celui d’agent immobilier. L’idée est d’instaurer un climat de confiance en accompagnant mes clients tout au long de leur projet. Cette double casquette me permet de vérifier de façon systématique et réactive la capacité financière de mes clients. 

 

Quel est le lien entre le prêt immobilier et le DPE ?

Le lien est crucial : aujourd’hui, il n’y a plus de financement validé sans DPE. Il est demandé de façon systématique par les banques qui veulent vérifier la classe énergétique d’un bien. Dans un contexte d’inflation, un bien énergivore fait peur aux banques, et elles sont plus réfractaires à prêter.

Les banques sont-elles plus attentives qu'avant au DPE des biens achetés par les particuliers ?

Oui. Quand j’étais directeur d’agence, on n’a commencé à préciser la classe énergétique d’un bien qu’à partir de 2020. Si le DPE n’était pas numérisé dans l’outil, si on se trompait de classe ou si on mettait une classe au hasard, ça ne posait pas vraiment de souci.

 

Aujourd’hui, il n’y a aucune édition d’offre de prêt si tout n’est pas correct et si le DPE n’a pas été numérisé en intégralité. La vigilance est beaucoup plus accrue de la part des banques et des sièges qui éditent les offres. 2021 présentait les prémices de cette tendance, mais 2022 est l’année où tout s’est accéléré avec la hausse des prix de l’énergie.

Quelles sont les classes énergétiques qui posent problème ?

Les classes G et F principalement, puisqu’elles sont considérées comme des passoires thermiques. Il y a plus de tolérance pour la classe E, mais on peut s’attendre à ce que ça évolue dans les mois ou années à venir.

 

J’échangeais d’ailleurs récemment avec le groupe Crédit Mutuel-CIC qui me disait que les biens financés entraient en compte dans leur empreinte carbone. Le groupe ne financera donc plus les bien énergivores si des travaux ne sont pas prévus. 

Quelles solutions pour accompagner les particuliers concernés ?

Il y a deux solutions. La première est que le vendeur fasse des travaux au préalable pour améliorer la classe énergétique du bien. Il y a quelques mois, j’ai vendu un appartement à Tours dont le DPE, réalisé il y a plus d’un an, était classé G. Le propriétaire avait fait des travaux depuis pour améliorer la classe énergétique du bien. Comme je savais que ça allait poser un problème avec la banque, je lui ai demandé de refaire un DPE. Le bien est passé d’une classe G à une classe D, et le prêt a été accepté.

 

La seconde est que le projet de travaux soit inclus dans l’estimation des acheteurs. Pour les logements classés F ou G, les banques demandent systématiquement des devis pour des travaux futurs. 

 

L’enveloppe travaux d’un logement classé F ou G entre en compte dans le calcul de la capacité de financement. 

Qu’est-ce qui est demandé par les banques concrètement ?

Avant validation du financement, des devis travaux sont demandés de façon systématique. Les banques veulent connaître les travaux prévus, s’assurer qu’ils concernent des postes permettant d’améliorer la performance énergétique du bien et connaître l’enveloppe globale.

 

Pour l’instant, elles n’ont pas encore un rôle de conseil plus poussé, mais c’est possible qu’elles aillent plus loin à l’avenir. 

Est-ce que c’est l’agent immobilier qui a ce rôle de conseil en amont ?

L’agent a un rôle de vigilance et de conseil auprès des acheteurs pour savoir ce qu’ils prévoient. Personnellement, je renseigne mes clients sur les aides financières existantes, sans faire les démarches à leur place. Très souvent, les gens manquent d’informations là-dessus, et ils ne se rendent pas compte de l’accompagnement financier dont ils peuvent bénéficier.

Cette "réticence" de la part des banques s'applique-t-elle aux biens achetés au titre de résidence principale ou secondaire, ainsi qu'aux biens achetés pour de l'investissement locatif, ou une catégorie est plus concernée que l'autre ?

C’est une tendance générale. La résidence principale est importante car c’est là que les postes de coût peuvent être conséquents. Sur un bien énergivore, la banque considère qu’il y a un danger si rien n’est prévu car le reste à vivre après projet peut être fortement impacté.

 

Pour la résidence secondaire, c’est différent : généralement, elle touche une clientèle qui a plus de moyens, avec une résidence principale déjà payée ou avec les moyens d’assurer deux prêts immobiliers. Les banques peuvent être plus conciliantes avec ces clients car ils ont souvent peu de charges, ou des revenus conséquents.

 

A l’heure actuelle, la plus grande vigilance concerne le marché locatif. Les banques sont plus exigeantes sur la norme d’apport, car elles craignent que le client ne récupère pas sa mise de départ dans le cas d’une revente 5 ou 10 ans après, ce qui mettrait le client en danger.

Y-a-t-il un impact sur les prix de vente ?

Bien sûr, les logements F et G subissent une décote. Elle n’est pas forcément visible sur les prix de vente affichés, mais elle l’est sur les négociations qui sont bien plus conséquentes. 

 

Un appartement classé F ou G a une décote allant jusqu’à 13% sur son prix de vente hors travaux. Une maison, jusqu’à 20%. Il y a un enjeu financier et sociétal.

 

Au-delà du prix, ces biens pâtissent d’un manque d’attractivité. Le curseur a d’ailleurs bien changé depuis l’été 2022 : les acquéreurs demandent à voir le DPE d’un bien avant même de programmer une visite.

 

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