Logement non décent : risques et procédures

Cadre légal du logement décent

Proposer un logement décent est une obligation légale du propriétaire bailleur envers son locataire.

Défini dans la loi du 6 juillet 1989, un logement décent doit être "conforme à l'usage d'habitation". Il ne doit pas laisser apparaître "de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites". Ce logement doit également répondre à "un critère de performance énergétique minimale".

Caractéristiques d'un logement indécent

Un logement est jugé décent s'il permet d’assurer la sécurité et la santé de ses habitants, qu’il ne comporte pas de défaut énergétique manifeste et qu’il comporte les éléments et équipements essentiels pour y vivre normalement. Pour bien comprendre, voici les caractéristiques d'un logement indécent :

• ses surface et hauteur intérieures sont inférieures aux normes minimales légales de 9 m² et 2,20 m ;
• une absence de coin cuisine avec évier, d’eau potable chaude et froide avec pression suffisante ou encore une absence d'installation permettant de se chauffer normalement ;
• le logement indécent ne comporte pas d'aération ni de système de renouvellement de l’air suffisant ou conforme ;
• il ne comporte pas d'éclairage naturel suffisant dans toutes les pièces, ou les autres éclairages sont défectueux ;
• il présente des remontées d’eau ou des infiltrations ;
• il abrite des nuisibles et autres parasites ;
• les canalisations sont visiblement abîmées ;
• les fils électriques du tableau sont visibles et directement accessibles ;
• le plafond est fissuré.

Vous vous en doutez, vivre dans un logement indécent est loin d’être une partie de plaisir : il n’y a rien de confortable ni d'agréable à habiter dans un logement trop petit, trop sombre ou dénué des équipements élémentaires.

Mais plus encore, un logement indécent peut engendrer de vrais risques sur la santé et il est important d’en être conscient ! Les dangers sont nombreux : d’une électrocution à cause de fils visibles ou de prises abîmées jusqu'à une intoxication à des gaz toxiques due à un manque d’aération, par exemple.

Moins grave mais très embêtant, le fait de vivre dans une habitation non décente impacte directement vos économies : si le bien présente des infiltrations d’eau ou des fissures laissant passer l’air extérieur, vous allez devoir user et abuser du chauffage et vos factures grimperont en flèche. Par ailleurs, vous n’aurez pas le droit de toucher aux allocations logement de la CAF.

Autant de désagréments qui justifient légalement votre droit à sortir de cette situation.

Le premier réflexe à avoir est d'avertir votre propriétaire. Il est d’usage de le faire via courrier recommandé avec accusé de réception. Une fois la lettre envoyée, deux situations sont possibles : dans la meilleure situation, votre propriétaire consent à régler le problème à l’amiable. Il s’engage, à ses frais - tel que prévu par la loi -, à effectuer des travaux pour que le logement devienne conforme.

Dans la pire situation, votre propriétaire ne vous répond pas dans le délai légal des deux mois suivant votre demande, ou bien il refuse d’engager les travaux de rénovation requis. Dans ce cas, nous vous recommandons de vous adresser à la commission départementale de conciliation (CDC). Son rôle est de trouver une solution à l’amiable entre les deux parties.

Si le recours à la CDC est un échec, vous pouvez mener une action en justice contre le propriétaire. Le tribunal d’instance fixera alors les délais d’exécution des travaux nécessaires.

⚠️ N'oubliez pas de régler votre loyer

Tant que le tribunal d'instance n'a pas rendu sa décision, vous devez continuer de payer votre loyer.

Votre propriétaire peut également être condamné à vous verser des dommages et intérêts ou à baisser le montant de votre loyer tant que le bien n’est pas décent.

En cas de non accord à l’amiable avec le propriétaire, le locataire est autorisé à quitter le logement indécent sans préavis.

Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre bien n’est pas conforme, n’attendez pas avant de le mettre aux normes ! Parmi les missions essentielles à mener, ne faites pas l’impasse sur les travaux de rénovation énergétique :

• l'isolation thermique de tout ou partie du logement empêche l’air extérieur de pénétrer dans le bâti, permet de conserver la chaleur à l'intérieur et d'assainir votre logement ;
• la pose d’un chauffage performant et récent tel qu’une pompe à chaleur air-eau optimise l'efficacité énergétique du logement ;
• la pose d’une ventilation telle qu’une VMC double flux offre un intérieur sain et un air renouvelé.

Toutes ces opérations ont évidemment un coût, mais cela reste préférable à des sanctions financières et à la mise en danger d'autrui.

Sachez que des aides financières permettent de réduire le coût des travaux de rénovation : on pense notamment à la Prime Effy et à MaPrimeRénov’ ou MaPrimeRénov' Sérénité, que vous pouvez cumuler pour bénéficier d'un rabais encore plus important.

Le mieux ? Si vous passez par Effy Sérénité pour réaliser vos travaux, les aides financières vous sont avancées pour un reste à charge réduit. Vous bénéficiez par ailleurs d’un accompagnement complet, du début à la fin du chantier. Profitez-en !