Achat immobilier : le DPE fait chuter les prix de l'immobilier ancien

Alors que le marché immobilier fait toujours face à des tensions, les mesures liées au DPE impactent décisivement les ventes dans l’immobilier ancien et les prix. Effy fait le point sur les derniers chiffres.

L’année 2024 devrait se terminer avec 700 000 transactions immobilières dans l’ancien, « un point bas jamais atteint depuis mai 2015 », selon la note de conjoncture immobilière des Notaires de France d’octobre 2024.

« Le marché immobilier semble enfin entamer sa fin de cycle baissier après deux années de chute brutale et vertigineuse du haut des 1,2 million de transactions atteint en août 2021 », tempère cependant le rapport.

5 % : C’est la baisse de prix que les logements anciens ont enregistré au second trimestre 2024, aussi bien appartements que maisons.

Au-delà du contexte complexe lié à l’inflation et à la hausse des taux, plusieurs facteurs influent sur les ventes et le prix des biens. Parmi eux : l’étiquette énergétique du diagnostic de performance énergétique (DPE).

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Alors que la prochaine échéance du calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques entre en vigueur au 1er janvier 2025 pour les logements classés G, la question du DPE est forcément au cœur de la vente de ces biens énergivores.

En 2023, la vente des logements F et G avait atteint 17 % de proportion de vente des logements anciens, « soit l’un des niveaux les plus élevés sur la décennie », selon la note de conjoncture. 

Bien qu’en légère baisse, elle poursuit cette tendance en s’établissant à 15 % au deuxième trimestre 2024, sûrement alimentée par des propriétaires souhaitant vendre leur passoire thermique avant l’interdiction de louer.

Du côté de leur prix, la tendance est également à la baisse pour les logements énergivores : -6 % pour les appartements et -3 % pour les maisons.

Les appartements passoires thermiques de petite surface (moins de 40m2), qui ont pourtant bénéficié d’un DPE révisé en juillet 2024, enregistrent même une baisse de 8 %.

Quant aux logements les plus vertueux – classés A et B –, ils représentent 6 % des ventes. Leur prix médian résiste même à la baisse globale : les appartements enregistrent ainsi une hausse de 1 % et les maisons de 2 %.

G : C’est la classe énergétique avec l’évolution la plus importante entre 2021 et 2024. La part des ventes a ainsi doublé, passant de 3 à 6 %.

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En 2023, l’étiquette énergie a donc bien eu un vrai impact sur le prix des logements, surtout quand l’on compare les transactions entre passoires thermiques et logements biens classés à l’échelon local. 

Ainsi, une maison avec une étiquette A ou B engendre 6 % de plus-value par rapport à un bien similaire classé D en grande couronne francilienne, et même +18 % en Occitanie. C’est une hausse par rapport à 2022, où l’on calculait respectivement +4 % et +15 %.

Au niveau des régions françaises, l’Occitanie et la Provence-Alpes-Côte d’Azur enregistrent même les plus-values les plus importantes pour les appartements anciens les mieux classés au DPE.

À l’inverse, les biens moins performants énergétiquement (classés E ou F) subissent une baisse de valeur importante sur le marché.  Pour les appartements anciens, elle varie de 7 % à Paris à 15 % en Nouvelle-Aquitaine en 2023, contre -4 % et -10 % en 2022.

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Vous souhaitez vendre votre bien ? Il est donc intéressant d'améliorer son DPE avant de lancer votre projet pour bénéficier d’une jolie plus-value plutôt que d’une moins-value évitable ! 

Mais comment faire concrètement ? Pas d’inquiétude, Effy vous accompagne dans votre projet de rénovation énergétique, pour rendre votre logement plus performant, et obtenir une meilleure étiquette.