Passoires thermiques : quels risques en louant après l’interdiction de 2025 ?

Les logements ayant obtenu une étiquette G au DPE seront dès janvier 2025 interdits à la location. Mais dans les faits, que risque un propriétaire en louant malgré tout sa passoire thermique après cette date ? Effy vous éclaire.

Sur les 8 millions de logements que compte le parc locatif privé français, 8% ont une étiquette énergétique G, selon les données de l’Observatoire national de la rénovation énergétique au 1er janvier 2023. C’est une part plus élevée que dans le parc de résidences principales, où on en dénombre 6,3%. 

Surtout, cela représente 640 000 logements qui pourraient être concernés dès le 1er janvier 2025 par l’interdiction de location des passoires thermiques.

En effet, depuis 2021, la loi Climat et résilience a introduit un nouveau critère de décence pour louer un logement, vide ou meublé, à titre de résidence principale en France métropolitaine : la performance énergétique. Dès le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kwh/m2 par an en énergie finale – soit une classe G+ – ont ainsi été les premiers à être interdits de location. 

🔎 Le calendrier d’interdiction de location pour les passoires thermiques :
• Depuis le 1er janvier 2023 pour les logements G+
• Dès le 1er janvier 2025 pour les logements G
• Dès le 1er janvier 2028 pour les logements F
• Dès le 1er janvier 2034 pour les logements E

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Cette obligation de décence énergétique ne concerne pas les baux en cours, signés avant cette échéance. Elle ne prend effet que dans certaines situations : 

• Au renouvellement du bail pour les logements loués vides, soit tous les trois ans,
• À la reconduction annuelle du contrat pour les locations meublées,
• Lors de la conclusion d’un nouveau bail. 

À noter que si le propriétaire n’a pas l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique à son locataire lors de la reconduction tacite du bail – contrairement au moment de la signature initiale du bail, le locataire est en droit «  d’exiger un DPE valide pour justifier du respect du critère de décence », avait indiqué le ministère du Logement en mars 2023. 

💡 Bon à savoir :
La loi Climat et résilience prévoit également un gel des loyers des passoires thermiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G. Les propriétaires ne peuvent donc plus augmenter le loyer de ces logements depuis le 24 août 2022, pour les contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Pour louer un logement reconnu énergétiquement indécent, vous êtes tenus d’effectuer les travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation énergétique inférieure au seuil maximal fixé par la loi, et de le prouver grâce à la réalisation d’un nouveau DPE.

Quelques exceptions existent pour échapper à cette interdiction de louer, lorsque des circonstances particulières s’appliquent :

1. Pour les logements en copropriété, lorsque le propriétaire a réalisé des travaux dans son bien et tenté de faire adopter des travaux dans les parties communes mais que cela n’a pas suffi pour atteindre la classe énergétique requise¹.

2. Si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d’atteindre la classe énergétique requises².

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, le DPE est désormais pleinement opposable. Cela signifie qu’il est devenu un document à portée juridique. Et que, dans le cas des logements F ou G, le locataire peut se retourner contre le propriétaire bailleur si le logement loué ne respecte pas les injonctions soumises aux passoires thermiques. 

Concrètement, quels risques prend donc le propriétaire en mettant en location une passoire thermique G en 2025 ? Dans les faits, si vous signez un bail avec un locataire volontaire pour un logement classé G après le 1er janvier 2025, vous vous soumettez au risque que votre locataire vous dénonce pour location d’un logement indécent.

En effet, le locataire d’une passoire thermique peut d’abord demander la mise en conformité du logement auprès de son propriétaire, à travers un courrier recommandé.

Si celui-ci ne répond pas, il peut ensuite saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. S’ensuit alors une procédure à l’amiable, au cours de laquelle la commission tentera de trouver une issue qui concilie les deux parties. 

Si aucune issue n’est trouvée, ou sans même passer par cette commission, le locataire peut saisir un juge qui constatera si le logement satisfait ou non le seuil minimal de performance énergétique requis.

Le juge peut exiger du propriétaire qu’il réalise les travaux de rénovation énergétique nécessaires, l’obliger à verser des dommages et intérêts au locataire, ainsi qu’appliquer une réduction du loyer voire la suspension de son versement jusqu’à l’exécution des travaux.

En revanche, si le locataire fait obstacle à la réalisation de travaux de mise en conformité – par exemple en refusant de quitter le logement si c’est nécessaire, il perd tout droit de recours et le propriétaire est alors exempté de sa responsabilité. 

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¹ Article 20-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989.

² Article 3 ter modifié du décret n°2002-120 pris en application de l’article 20-1 modifié de la loi du 6 juillet 1989.