Propriétaires bailleurs et passoires thermiques, tout comprendre pour s’en sortir

Sur l’ensemble des résidences principales, à peu près 40% sont des locations, soit un total de près de 12 millions d’habitations. Parmi ces logements détenus par des propriétaires bailleurs, 2 millions sont considérés comme étant trop énergivores. Ce sont ces passoires thermiques, dont le DPE correspond à la lettre F ou G, qui se retrouvent dans le viseur des interdictions de location à venir.

 

 

Dans tous ces logements en location estampillés “passoires thermiques”, les appartements sont surreprésentés par rapport aux maisons individuelles, à 73% contre 27%.

 

 

En termes de répartition, les logements F et G du parc privé locatif représentent 35% de l'ensemble des passoires thermiques du parc de résidences principales. 

 

Lire aussi : Quel est le profil des logements classés F et G en France ?

Un gel des loyers

Depuis le 1er janvier 2021, un décret interdit aux propriétaires bailleurs louant un bien classé F ou G situé en zone tendue, d'augmenter le loyer dans certains cas (augmentation possible sous condition de travaux ou de sous-évaluation du loyer). Cela correspond aux logements dont la consommation est supérieure ou égale à 331 kWh/m2/an et situés dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles l’offre immobilière est plus faible que la demande. C’est notamment le cas de Marseille, Lyon, Nice, Nantes, Paris, Montpellier, Saint-Nazaire… Dès le 25 août prochain, avec la Loi Climat-Résilience, cette interdiction s’élargit et se généralise à l’ensemble des agglomérations lors de la conclusion d'un bail ou du renouvellement ou reconduction tacite en tant que résidence principale d'un bien. Enfin, l'interdiction de réviser le loyer s'applique également en cours de bail, si ce dernier a été signé à partir du 25 août 2022.

 

🔎 Que se passe-t-il concrètement ?
Monsieur Martin est propriétaire bailleur d’un appartement à Nantes, dont l'étiquette DPE est “F”. Au 1er septembre prochain, il renouvelle le bail de location de son logement et souhaite réévaluer son loyer. Monsieur Martin ne pourra pas augmenter le loyer de son locataire avant d’avoir fait le nécessaire pour atteindre au minimum la classe “E” du DPE.

 

Une interdiction de location en plusieurs temps

Le 1er janvier 2023, le compte à rebours de l’interdiction de location des logements trop énergivores en métropole sera lancé. Il débute avec les pires logements G, ceux dont la consommation est supérieure ou égale à 450 kWh/m2/an, soit un total de 191 000 logements en location. Ensuite, l’interdiction s'étendra par étape à :

 

• L’ensemble des logements G en 2025 (soit 769 000 logements loués à titre de résidence principale au 1er janvier 2018)
• L’ensemble des logements F (soit 1,2 million de logements loués à titre de résidence principale au 1er janvier 2018) et G en 2028 
• L’ensemble des logements E en 2034 (soit 2,7 millions de logements loués à titre de résidence principale au 1er janvier 2018)

 

🔎 Que se passera-t-il concrètement ?
Monsieur Dupont est propriétaire bailleur d’un appartement à Marseille à l’étiquette DPE « G » et à la consommation énergétique de 460 kWh/m2/an. Il a prévu de changer de locataire et va signer un nouveau contrat de location en janvier 2023. Le logement de Monsieur Dupont ne pourra plus être proposé à la location tant qu'il n'aura pas effectué les travaux permettant d'atteindre la performance énergétique exigée. 

Pour rappel, les logements classés G, F et E ne pourront plus être mis en location de manière progressive à partir de janvier 2023. Aux yeux de la loi, ces logements seront petit à petit considérés comme indécents et ne pourront être reloués sans passer par la case travaux. Mais il existe quelques exceptions.

 

Exception n°1 : les meublés touristiques

Le ministère du logement a annoncé que l’interdiction de location ne s'appliquerait qu’aux résidences principales. Les maisons et appartements loués en tant que meublés touristiques ne sont donc pas concernés.

 

Exception n°2 : les logements en copropriété

Les logements en copropriété sont soumis aux autorisations du syndicat de copropriétaires. Celui-ci peut s’opposer à une demande de travaux dans les parties communes du bien. Au micro de Sud Radio, Emmanuelle Wargon, alors ministre du Logement, indiquait en avril 2021 qu'en cas de refus de la copropriété d'engager des travaux, un propriétaire bailleur ne pourrait pas être pénalisé par une interdiction de location. Le propriétaire devrait alors "montrer qu'il y a eu une demande de travauxfaite, un PV, et que ce copropriétaire a voté pour les travaux".

 

🔎 Que faire si le locataire vit dans un logement indécent au moment où l’interdiction de location entre en vigueur ?
En dehors d’un renouvellement de bail, le locataire a le droit d’exiger à son propriétaire de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Si les deux parties ne parviennent pas à s’entendre, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Si aucune solution n'est trouvée, le locataire peut alors saisir le greffe du tribunal. Si ce dernier constate une indécence du logement, il peut contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer, et imposer des dommages et intérêts à régler au locataire.

Une méconnaissance des aides

Selon une étude menée par PAP en novembre 2021, un propriétaire bailleur sur deux estime que l’éradication des passoires thermiques est indispensable. Pourtant, 60% des propriétaires de logements F ou G n’ont aucune idée du coût des travaux qu’ils doivent réaliser pour pouvoir continuer à louer leur bien. Si une démotivation générale est palpable, c’est parce qu’un manque d’information général se fait ressentir sur les dispositifs d’aide à la rénovation. 72% ne se sont jamais renseignés sur les aides disponibles pour financer la mise à niveau énergétique de leur bien.

 

Cette méconnaissance des aides se traduit par un phénomène sur le marché immobilier. La proportion d’annonces de ventes de passoires thermiques est passée de 10,5% à près de 13% en 2021, selon une étude Se Loger.

 

Pourtant, des aides existent bien !

Tout comme les propriétaires occupants, les bailleurs sont éligibles aux primes CEE (Prime Effy, prime Coup de pouce…), à la TVA réduite à 5,5%, à l’éco-prêt à taux zéro, au prêt avance rénovation, ainsi qu’à toutes les aides locales proposées par leur commune, département ou région.

Les propriétaires bailleurs ont aussi accès à un panel d’aides financières qui leur sont entièrement dédiées. La Prime CEE est éligible aux propriétaires bailleurs. Avec MaPrimeRénov’ Bailleurs, il est possible d’obtenir jusqu’à 20 000€ d’aide par logement, sur un maximum de trois logements différents en location. Au sein d’une copropriété et pour une rénovation significative, MaPrimeRénov’ Copro distribue une aide qui peut atteindre 15 000€. Dans ce cas, c’est le syndicat de copropriétaires qui touchera directement la prime.

 

Enfin, deux avantages fiscaux existent à destination des propriétaires bailleurs. D’un côté le déficit foncier permet de déduire la somme de vos travaux qui excède vos revenus fonciers. Et d’un autre, le programme Loc’Avantages qui propose une réduction d’impôt.

 

 

Lire aussi : Quelles aides financières pour les propriétaires bailleurs ?

L’Anah a dévoilé les chiffres de son premier trimestre 2022. Pour la première année, les propriétaires bailleurs ont pu obtenir MaPrimeRénov’. Au total, 3 273 dossiers ont été financés, soit seulement 2% des dossiers financés.

 

 

Parmi les travaux aidés par l’Anah pour les propriétaires bailleurs, le remplacement des fenêtres ou des porte-fenêtres par du double vitrage arrive en première position, au coude à coude avec la pompe à chaleur air-eau. Un classement qui ne tient pas compte de l’isolation des murs par l’extérieur, dont nous ne disposons pas de toutes les données.

Entre deux baux, c’est le moment idéal pour réaliser des travaux dans une passoire thermique. Comment agir rapidement face aux interdictions de location qui approchent ? Il suffit d’y aller étape par étape.

 

Etape 1 : le DPE, point de départ des travaux

Mon DPE actuel est-il valide ? C’est la première question à se poser. Un DPE est valable 10 ans, sauf exception :

 

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024

 

En cas de DPE non valide, il faut faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié pour le réaliser. Cette étape permet de calculer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Après étude, une note allant de A à G est attribuée. Si le résultat se situe en dessous de E, il faut agir !

Etape 2 : demander des aides

Les aides à la rénovation énergétique doivent absolument être demandées avant le début des travaux et avant d’avoir signé un devis. Pour plus de simplicité, il est possible de se faire accompagner. Chez Effy, nos équipes gèrent les projets à chaque étape, des démarches administratives jusqu’à l’obtention des aides.

 

Etape 3 : place aux travaux !

Chauffage, ventilation, isolation thermique… Il suffit de se fier aux recommandations apportées par le DPE.

Etape 4 : le retour du DPE

Pour s’assurer que les travaux ont bien porté leurs fruits et que le logement n’est plus une passoire thermique, un deuxième DPE doit être réalisé. Le logement obtient alors une toute nouvelle étiquette énergétique et peut être remis en location !

 

 

🔎 Combien coûte un DPE ?
Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par un professionnel certifié. Ce service est compris entre 100 et 250 euros selon l’Ademe. Le prix final dépend à la fois de la taille du logement et de son année de construction. Il est entièrement à la charge du bailleur qui le demande.
À noter : dans le cas d’un logement sans DPE valide au départ, le propriétaire bailleur devra financer deux DPE au total.