Qu’est-ce que le déficit foncier reportable ?

En 2024, il est possible de déduire de vos revenus jusqu’à 21 400€ de déficit foncier. Néanmoins, l’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit : 

 

• pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ;
• pendant 10 ans de vos revenus fonciers.

 

Le déficit foncier reportable pour un immeuble ordinaire

Le déficit foncier reportable varie selon son montant et la nature des charges. Pour un immeuble ordinaire : 

 

• lorsque le déficit foncier provient de charges non financières et est supérieur au plafond du déficit foncier : l’excédent est reportable pendant 10 ans ;
• lorsque le déficit foncier provient de charges non financières, est inférieur au plafond du déficit foncier mais supérieur à votre imposition : il s’agit d’un déficit global, reportable sur votre revenu global pendant 6 ans ;
• lorsque le déficit foncier provient de charges financières : l’excédent lié aux intérêts d’emprunt est reportable sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

 

Le déficit foncier reportable pour un immeuble spécial

Dans le cas d’un immeuble classé Monument historique, ou un immeuble en loi Malraux, le déficit foncier reportable varie selon les recettes engendrées, et l’occupation ou non par le propriétaire : 

 

• le propriétaire ne perçoit pas de loyers : le déficit foncier provenant de travaux de réparation et d’entretien s’impute sur le déficit global. Les autres dépenses peuvent être déduites intégralement du revenu global si le bien est ouvert à la visite, et à 50% si ce n’est pas le cas. Dans ce cas, le déficit foncier ne peut pas être reporté ;
• si le bien engendre des loyers, mais n’est pas occupé par le propriétaire : le déficit foncier s’applique sur le revenu global et est reportable pendant 6 ans ;
• si le bien engendre des revenus et est occupé en partie par le propriétaire : le déficit foncier s’applique sur le revenu global et est reportable pendant 6 ans.

La part des déficits fonciers qui n’a pas été imputée sur le revenu global, est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Il est donc possible de déduire le déficit foncier qui n’a pas encore été déduit au cours des 9 années précédentes.

 

Notez que les déficits fonciers antérieurs ne peuvent être déduits qu’en cas de bénéfice. En cas de déficit, ils sont reportés à l’année suivante.

 

Sur votre déclaration d’impôts, il est nécessaire de reporter le montant sur le formulaire n°2042, en case 4BD “Déficits antérieurs non encore imputés”.

 

Le déficit foncier est un dispositif fiscal accordé aux propriétaires bailleurs d’un logement. Il consiste à déduire la part de charges supérieure aux revenus fonciers, de leur revenu global. Ainsi, le déficit foncier permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.

 

En clair, si les dépenses qui ne sont pas récupérables sur le locataire, comme la taxe foncière et les charges de copropriété, sont supérieures au revenu foncier brut, à savoir le montant perçu des loyers, on parle de déficit foncier. Les coûts du logement sont supérieurs aux loyers perçus.

 

Pour bénéficier du déficit foncier, trois conditions doivent être réunies : 

 

• le déficit concerne un logement à usage d’habitation ;
• le bien est loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier ;
• le propriétaire du logement est sous le régime réel. Ce régime est obligatoire lorsque les revenus fonciers perçus sont supérieurs à 15 000€.

 

Quel est le plafond du déficit foncier en 2023 ?

En 2024, le plafond du déficit foncier a été rehaussé à 21 400€, contre 10 700€ jusqu’alors.

 

👉 Ce doublement du déficit foncier s’applique depuis le 1er janvier 2023 et ce, jusqu’au 31 décembre 2025 pour les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022. Pour en bénéficier, le changement de classe énergétique doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2025.

 

Quels travaux permettent de bénéficier du déficit foncier ?

Le déficit foncier s’applique sur un certain nombre de charges déductibles comme les honoraires d’agences immobilières, les charges de copropriété ou les frais de procédures. Mais il concerne aussi deux types de travaux : 

 

• les travaux de réparation et d’entretien : ils doivent permettre le maintien ou la rénovation d’un bien immobilier pour en permettre l’usage ;
• les travaux d’amélioration : ils concernent l’installation d’un équipement ou d’un élément de confort adapté aux conditions de vie.

 

Il est donc possible de bénéficier du déficit foncier dans le cas de : 

 

• l’installation ou le remplacement d’un système de chauffage central ;
• l’isolation thermique ;
• la rénovation d’une salle d’eau ou d’une cuisine ;
• le remplacement d’une antenne collective de télévision ;
• la remise en état d’un immeuble ;
• etc.

 

💡 Seuls les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’existant peuvent bénéficier du déficit foncier. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à ce dispositif.

Le calcul du déficit foncier se fait en 3 étapes : 

 

• tout d’abord, il est nécessaire de déterminer la somme des revenus immobiliers bruts, des intérêts d’emprunt et des autres charges ;
• ensuite, vous devez déduire les intérêts d’emprunt du revenu immobilier brut. Si le résultat est négatif, ce déficit foncier peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années ;
• enfin, les autres charges doivent être déduites des revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat est négatif, ce déficit foncier peut être déduit du revenu global, dans la limite du plafond, à savoir 21 400€. S’il reste un surplus, celui-ci est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

 

Par exemple :

 

Revenus fonciers	2700€
Intérêts d'emprunt	3200€
Autres charges	4600€

 

Le déficit foncier pour ce bien est de 2700 - 3200 - 4600 = 5100€.

 

Les intérêts d'emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers perçus, et sont à l'origine d'un déficit à hauteur de 500€ (3200 - 2700). Ce déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années et le propriétaire de ce logement peut déduire 4600€ de déficit foncier de son revenu global soumis à l'impôt sur le revenu.