Tout savoir sur le déficit foncier

Vous le savez certainement, lorsque vous achetez un bien immobilier dans le but de le louer, le montant des loyers reçus est imposable. Par ailleurs, il existe des charges locatives que le propriétaire bailleur continue de payer, comme par exemple :

• La taxe foncière
• Les charges de copropriété
• Les frais d’agence immobilière
• Les coûts liés aux travaux de réparation ou d’amélioration du bien

Si l’ensemble de ces charges (hors intérêts d’emprunts) sont supérieures aux recettes brutes obtenues grâce aux loyers, alors cela génère ce que l’on appelle un déficit foncier. Cela signifie que les coûts liés à la location sont supérieurs à vos revenus, autrement dit, que vous dépensez plus que vous ne gagnez, et vous pouvez donc bénéficier d’une réduction sur vos impôts.

Le montant de déduction de vos impôts grâce au déficit foncier correspond à la différence entre les charges dues et les recettes perçues.

Le plafond du déficit est fixé à 10 700 € de réduction d’impôts par an, et 15 300 € dans certains cas particuliers (si vous avez investi sous le dispositif Périssol). Cependant, si vous avez un excédent de déficit foncier, il peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ou durant 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

👉 A compter du 1er janvier 2023, le plafond du déficit foncier passe à 21 400€, soit un doublement du montant. Pour en bénéficier, les propriétaires bailleurs doivent engager des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir leur bien des classes G, F et E, pour atteindre une classe A, B, C ou D, au plus tard le 21 décembre 2025.

Comme nous l’avons expliqué, vous pouvez bénéficier d’une baisse d’impôts si vos recettes sont inférieures à vos charges. Mais il existe quelques autres critères à respecter :

• Vous devez être propriétaire d’un appartement mis à la location “nue”, c’est-à-dire non meublé
• Vous devez relever du régime d’imposition au réel (et non micro-foncier)
• Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit
• Tous les travaux ne sont pas éligibles : les dépenses dans le cadre d’une amélioration, d’une réparation ou d’une rénovation de logement le sont, ce qui n’est pas le cas des opérations de construction ou d’agrandissement, par exemple.

💡 Peut-on cumuler le déficit foncier et la loi Denormandie ?

La loi autorise le cumul des deux dispositifs. Mais le déficit foncier ne peut s'imputer sur les 25% de travaux obligatoires à réaliser dans le cadre de la loi Denormandie.

Bon à savoir : il est également possible de déduire de ses revenus fonciers des charges liées à un logement vide, si vous donnez la preuve que le bien immobilier en question était bel et bien destiné à la location.

Vous l’avez compris, pour calculer un déficit foncier, vous devez soustraire le total de vos charges au montant des loyers perçus sur une année. Si le résultat est négatif, alors vous êtes en situation de déficit foncier.

Sur une année donnée, si vous avez un revenu foncier brut perçu (des recettes reçues grâce aux loyers) de 10 000 € et un montant total de charges de 12 000 € pour la même année, alors vous créez un déficit foncier égal à 2 000 € : c’est donc la somme que vous pourrez déduire de vos impôts au titre du déficit foncier.

Mais attention, sachez que si le montant de vos intérêts d’emprunt est supérieur à la somme des loyers reçus, cette différence, elle, n’est pas déductible de vos impôts.

Les démarches à effectuer sont très simples. Lorsque vous effectuez votre déclaration d’impôts sur le revenu, vous devez joindre à l'administration fiscale le formulaire n°2044 dédié, dûment rempli au préalable. N’oubliez pas de joindre également à votre déclaration tous les justificatifs de vos charges ainsi que les factures des travaux effectués et autres documents attestant de votre situation.